疫情期间房地产市场创造的非凡财富
发表于商业时报 2022 年 5 月 2 日 – 晚上 10 点 54 分
在过去 2 年中,拥有房屋的美国人获得了超过 6 万亿美元的住房财富。 需要明确的是,这并不意味着房屋建筑商已经向买家转移了价值 6 万亿美元的新住房,或者现有房主已经进行了 6 万亿美元的厨房和浴室升级。
相反,大部分资金是由一个简单的事实创造的,即在大流行期间,美国各地供不应求和高需求的住房以创纪录的速度升值。 数以百万计的人——广泛分布在拥有自己房屋的 65% 的美国家庭中——从这笔意外之财中分得一杯羹。
对于拥有房屋的美国人来说,这是一个非常积极的故事。 对于那些不这样做的人来说,这也与住房负担能力危机密不可分。 对他们来说,租金正在迅速上涨。 通货膨胀正在削减他们的收入。 正是创造了所有这些财富的东西,使得拥有住房作为一种财富积累的手段更加遥不可及。
这种双重现实发生在美国历史上鲜有先例的大规模财富创造事件之后。
沃顿商学院教授本杰明·凯斯 (Benjamin Keys) 说:“我真的很难找到与此相似的说法。”他试图确定这么多人在这么短的时间内获得这么多财富的时刻。
按百分比计算,大流行期间股市上涨幅度更大,但从中获利的美国人却更少。 在上一次房地产繁荣期间,房价上涨同样令人眼花缭乱,但仅限于该国较少的地区。 而在经济学家认为这次不太可能发生的那种萧条中,这种公平在很大程度上消失了。 凯斯建议,也许更好的类比是 1889 年俄克拉荷马领地的土地热潮或 1920 年代洛杉矶的石油繁荣,这些事件突然改变了谁拥有土地以及土地的价值。
美联储估计,这 6 万亿美元的总和不包括出租物业的所有股权。 因此,这是对最近房地产市场堆积如山的财富的低估。
当然,难以预测的事件,例如痛苦的衰退,仍可能收回部分总数。 房产税可能会上涨。 而这种财富与将钱存入银行账户是不一样的。 要使用它,家庭必须出售房屋或通过房屋净值贷款等工具挖掘其价值,而这并非没有风险。 但有证据表明,房主以真正的方式使用房屋净值——送孩子上大学、创业、进一步投资住房、积累更多财富。
雪城大学的经济学家艾米丽·威默斯(Emily Wiemers)研究了家庭如何利用房屋净值来支付高等教育费用,她说:“有美好的前景,也有不那么美好的景象。” “另一面非常令人不安。 有这组孩子的父母没有房屋,因此没有看到财富的增加,而且他们的父母可能也看到了收入的下降。”
拥有最昂贵房屋的最高收入家庭的总收益最大。 但由于美国拥有如此普遍的房屋所有权,最贫困的五分之一家庭在过去两年中也增加了约 6 亿美元的房屋净值。 按百分比计算,他们的财富增长幅度最大。
回忆起 2008 年房地产泡沫破灭的房主可能会对这一切感到紧张。 但穆迪首席经济学家马克赞迪表示,这是一个非常不同的房地产市场。
2000 年代初期的泡沫是由高风险的借贷和过度建设所定义的。 如今,购房者的信用评分、传统抵押贷款和大流行储蓄的基础更加稳固。 今天,全国范围内也出现了住房短缺。 这与历史上较低的抵押贷款利率、在疫情期间寻找更多空间的家庭以及可以搬到更负担得起的地方的偏远工人的需求飙升相冲突。 结果,几乎所有地方的房屋价值都在上涨(使许多负担得起的地方不再那么负担得起)。
由于利率迅速上升,价格增长很可能会放缓,但经济学家普遍预计价格不会下跌。 今天在美国,对住房的需求太少了。 利率上升将使获得股权的成本更高。 但赞迪说,这种股权“将在很大程度上证明是持久的”。
Julio Velezon II 于 2019 年在弗吉尼亚州斯普林菲尔德购买的第一套房子极大地改变了他的生活。 他和他的妻子在那个镇上的家里生下了他们的第一个孩子。 然后他们能够在 12 月购买更大的单户住宅,并将第一套住宅作为出租物业。
如果他们没有在 2019 年买房——在今天的房价和今天的租金通胀之前——他确切地知道他的生活会有何不同:他说,不买房就意味着没有儿子。
35 岁的空军技术中士维勒松说:“当我们搬家和租房时,我会觉得生孩子会很不舒服。” “租金是一个如此未知的变量——它受制于其他人,受制于市场。”
但展望未来,沃顿商学院教授凯斯担心,所有这些住房财富只会加强美国住房市场中存在根本问题的方面:家庭认为他们没有多少选择来积累财富,住房必须既是住房又是金融机构。 资产,因此房主有动力保护该资产。
“这实际上有些有害的东西,”他说。 从某种意义上说,在过去的两年里,数百万人无所事事地赚了数万亿美元。
“但情况比这更糟,”他继续说。 “并不是他们什么都不做; 是他们在很多地方都积极地阻止了发展。”
他说,之所以创造这种财富,正是因为在美国建造住房非常困难,而这可能会使建造更多住房变得更加困难。
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