从房地产经纪人口中揭秘：投资店屋的选择艺术
Virginia Tanggono 于 2023 年 5 月 19 日在 99.co 上专题报道
这篇关于“如何选择投资店屋”的文章是我们联合创始人理查德在这个备受尊敬的平台上的评论。
在上个月宣布的最新一轮降温措施中，我们看到额外买方印花税 (ABSD) 税率上调，以抑制住宅物业的投资需求。
对于拥有第二套住房的新加坡人和永久居民，ABSD 率已分别提高至 20% 和 30%。
对于外国人来说，涨价幅度最大，ABSD 费率从 30% 翻倍至 60%。
随着价格上涨，房地产分析师评论称，投资需求将转向其他资产，包括不受 ABSD 约束的商业地产。
PropNex Realty 高级联席集团区域总监 Richard Tan 也有同样的看法。
“降温措施是确保住房负担能力，使住宅物业满足住房需求而不是投资需求。 结果，更多投资者被转向商业地产等另类资产，例如店屋。”
事实上，Richard 和他的团队 PropNex Shophouse Elites 早在 2011/2012 年就开始深入研究店屋领域。 这也是政府首次推出ABSD 的时候。
十多年前，新加坡人购买第三套及后续房产需缴纳 3% 的 ABSD 税率。 永久居民购买第二套及后续房产的税率为 3%。 与此同时，外国人的ABSD为10%。
该图显示了多年来降温措施对私人房地产价格指数和成交量的影响。 单击或放大图像以将其放大。 来源：SRX
“当时，我们的强项主要是圣淘沙和滨海湾的住宅单位。 然而，在住宅降温措施宣布后，我们希望探索另一种房地产投资，为我们的客户增加价值。 因此，我们开始了店屋领域的旅程，培养我们对它的热情。”
截至撰写本文时，PropNex Shophouse Elites 今年已售出 10 多套店屋。
投资新加坡店屋的吸引力
与新加坡的住宅物业不同，在这里投资商业物业的主要吸引力在于它们不受 ABSD 的约束。 同样，投资者不必为他们支付卖方印花税（SSD），使他们能够快速出售商业地产。
ABSD 和 SSD 均仅适用于住宅物业。 这也意味着划为住宅用途的店屋需缴纳这些印花税。
然而，与典型的商业地产不同，店屋是这里最稀有的房地产类型之一，这使得它们对投资者更具吸引力。
或者正如Richard在解释投资住宅和商业地产（如店屋）之间的区别时所解释的那样，“如果住宅地产是一种商品（例如，需要有一个屋顶），那么就应该购买商业地产，尤其是一间店屋将是一项可收藏的投资，一种供应有限的艺术品。”
他将店屋投资比作寻找未打磨的钻石，并补充说这是一门艺术。
“首先，每栋店屋都是独一无二的。 其次，它们是一种遗产； 每个店屋都有自己的历史。 要在店屋里发现一颗未抛光的钻石，通常需要某种形式的直觉，这种直觉是根据人们的经验和对该领域的深入了解而形成的。”
然后，Richard讲述了一个关于一位客户的故事：他爱上了自己购买的一栋店屋，以至于他在同一条街上又购买了五栋可供出售的店屋。
去年年底，Richard以 3700 万新元的价格出售了这两栋毗邻的店屋单位。 图片来源：理查德·谭
对谁可以拥有商业店屋没有限制
也许对投资者来说更重要的是，商业地产（包括店屋）的所有权不受限制。 这意味着它们可以卖给外国人。
另一方面，有地住宅房产被视为受限制的房产，外国人不能拥有。 （此规则的一个例外是圣淘沙湾的有地住宅。外国人可以购买，但须经当局批准。）
因此，听到外国人在这里投资店屋也就不足为奇了。
事实上，Richard观察到，海外投资者几乎占店屋交易的50%，而且这个比例一直在增加。 虽然他们来自该地区各地，但主要来自印度尼西亚、马来西亚和中国。
“然而，我们也看到菲律宾的兴趣有所增加。”
他的大多数客户都是企业主和投资者。
为此，Richard 和 PropNex Realty 集团副总监 Tyson Yuk 最近写了一本关于投资店屋的书。
（从左到右）PropNex Realty 的 Richard Tan 和 Tyson Yuk 最近出版了一本名为《投资商业地产不为人知的真相》的书。
“我们写一本关于店屋的书的原因之一是，我们希望让更多的新加坡投资者不仅拥有一件艺术品，而且拥有一份遗产。”
这本书的标题是“投资商业地产不为人知的真相”，其中列出了有关投资店屋的 10 个关键点。
Richard和Tyson的书《投资商业地产不为人知的真相》的摘录。 图片来源：Richard
如何选择投资店屋
Richard补充说，商业地产领域非常广泛。 “一些商业房地产经纪人可能对酒店领域充满热情，而其他人可能对商业行业充满热情。”
他用寻找未抛光的未加工钻石进行类比，阐述了店屋有多种形式。 例如，它可能是一家零售商店或分层店屋，有可能改变用途以获得更好的租户形象。
根据店屋的分区，业主可以向当局申请改变用途。 例如，有些店屋可以用作餐馆，有些则不能。 有些甚至可能不允许用于任何餐饮业务。
Richard和Tyson进一步分享了店屋投资的一个秘诀：不要只看房产当前的租金。
“未经修饰的店屋具有很大的增值潜力和增加潜在租金的潜力。 这包括改变用途以及增强物业布局以提高效率的潜力。”
