Thomson Road Property物业面临拆迁-您可以从中学到什么教训？

两周前，政府宣布将Thomson Road 68号的Thomson Road财产拆除。 为什么？ 这是一处永久业权的物业，就在联合广场对面。 战略上优越的地理位置甚至具有巨大的整体潜力。 对于业主来说，这肯定是灾难性的损失。 但是他们错过了什么？ 到底是什么导致了这次拆迁？

我们对Thomson Road68-74号了解多少？

让我们在这里备份一点，以了解有关属性。 Thomson Road68-74号是一幢混合用途的建筑，建于1960年代。 小型开发项目占地8,352平方英尺。就建筑物的位置而言，它紧邻联合广场购物中心。 此外，它距北南走廊（NSC）隧道仅6米。

那么，是什么大错导致政府宣布要拆除该财产呢？

建造建筑物时，NSC隧道的近距离并不是问题。 但是，到2020年，当陆路运输管理局（LTA）工程师重新审视此问题时，情况发生了严重转变。 他们的影响评估使他们认为该物业的基础需要加强。

因此，在今年2月初，所有占用该物业的业主和租户都被要求暂时搬出他们的房屋以固定地基。

Thomson Road大楼的许多居民被疏散，但仍将家具和沉重的物品留在室内，因为他们希望尽快返回。 但是，他们在4月16日获悉，政府决定将整个开发项目拆除。

该财产的所有所有者将根据《土地征收法》获得财产补偿，但他们不会返回家园。 还没有确定付款的确切日期。 因此，现在，建筑物的财产所有人处于困境。 该法案说，他们将根据土地的市场价值获得付款。 这可能会导致一些纠纷，因为在这里业主没有太多选择的余地。

Thomson Road物业价值多少？

由于没有机会返回家园，因此房主更加担心自己以前的住所的价值。 我们找不到汤姆森路68-74号物业的历史价格数据。 因此，我们查看了附近的房地产以了解它们的价值。

该酒店与附近毗邻的Lion Towers和Derbyshire Heights最为相似。 数据表明以下内容：

Lion Towers是位于第11区的Essex Road，是永久业权。 该建筑建于1974年，由52个单元组成。 它的最后一笔交易发生在2018年，每平方英尺价格为1,343新币。 至于位于第11区Derbyshire Road的Derbyshire，也属于永久业权。 它建于2004年，由24个单元组成。 该建筑于2020年进行了最近的交易，每平方英尺价格为新币 1,338。

从该数据得出，汤姆森路的房产价格约为每平方英尺1,400新元。 该物业在68A-C，72 A-C和74 A-C设有12个住宅单元。 根据在线清单，这些单位的面积约为1200平方英尺。 这意味着，如果补偿通过，每个房主可望获得估计价值168万美元的房屋补偿。

您认为在如此优越的地理位置上，这对房子来说是合理的价格吗？

由于靠近购物中心和办公室，如果政府坚持这一估计水平，这似乎是一个原始的交易。

If the owners want to buy a similar home in this area then it would cost them $2,346 psf on average. So, the price disparity faced by Thomson Road property owners is quite concerning.

我们从Thomson Road的惨败中学到了什么？

永久业权并不是“永远”

Thomson Road物业不是政府重新获得永久业权物业的第一种情况。 以前，Granger Road的Spring Road共管公寓是从永久业权雕刻为99年租赁权的财产。 远东组织的多个项目也建立在永久业权的场地上。 但是后来，它们以103年的短租期卖给了买家。 有问题的属性包括The Shore Residences，Caban，The Scotts Tower和Greenwood Mews。

《土地征收法》决定了您的财产是永久业权还是租赁权。 即使被宣布为永久业权，该法案也可能随时更改其地位。 在这种情况下，您将必须腾空财产以换取公平的赔偿。 将来，如果新加坡当局决定重新获得该地块，它也可能成为整体出售的一部分。 因此，不能保证您的永久业权财产可以一代又一代地传递下去。

永久业权网站的类型有所不同

并非所有的永久业权属性都相同。 通常，投资者会为保守的永久业权财产支付溢价。 目前，Boat Quay，Chinatown，Kampong Glam和Little India等地区都拥有此类永久业权。 如果您在这样的物业上投资，则不太可能冒着未来的高速公路或捷运轨道的危险。 因此，您的财产将不大可能被拆除。

老旧物业的单位维护质量常常不被注意

Thomson Road 68-74号物业的基础薄弱。 第一个令人震惊的迹象出现在1994年，当附近的建筑物被拆除时需要用桩支撑时。这种基础默认值在较老的建筑物中很常见。

当2013年的研究对该地块进行评估时，这本来应该是显而易见的，但是当时他们并未提出任何危险信号。 这可能误导了2013年后的许多业主，以为按照监管标准，他们的财产结构是牢固的。

这里的关键要点是，在购买旧建筑之前，我们必须始终对其进行更深入的研究。 自成立以来，最好能查看其记录，以免遗漏有关该财产可能被拆除的线索。

整体销售不是可行的退出策略

进行房地产投资时，您不要对整体潜力寄予太大希望。 Thomson Road物业的许多业主认为这是重建的理想地点。 考虑到它靠近购物中心并处于黄金地段，他们的推理是正确的。

此外，该物业只有16个单元，包括商业和住宅单元。 因此，将其整体提出而没有任何内部争议将是一个容易的选择。

随着拆除工作的进行，对整体的希望已荡然无存！ 现在，所有者仅有权获得该物业的市场价值，该市场价值将比整体出售所能获取的价值要少得多。 因此，依靠诸如整体之类的东西绝不是一个好主意，而这种整体只有在未来变成现实的模糊前景。

注意社区发展

购买房产时，通常只将与房产本身相关的关键因素排除在外。 但是，最好知道您的物业所在地区和附近社区的未来发展。 例如，乌节路正在进行翻新，而兀兰正在转变为区域中心。 如果您所在区域发生此类事态发展，请查看其如何影响您的建筑物。

因为通常情况下，新的发展意味着建立新的基础设施，例如新的道路，捷运，高速公路等。如果您的建筑物位于不幸的位置并纳入此重建计划，该怎么办？ 您的财产可能会被政府重新获得。 或者，它可能会增加不便之处。 例如，新的MRT可以使您的公寓更容易通勤。 但是，非常捷运的轨道将是一种便利。 每当火车经过时，靠近铁轨的窗户和地板都会嘎嘎作响，这可能会带来很大的不便。

因此，以评估您潜在的房地产投资。 它不仅可以使您免于将来的拆除工作，而且将来还可以增加您的投资因素。

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