如何在2021年末找到被低估的新加坡房产？
今天一位客户来找我，想买一套全新的房产。以下是我们的聊天内容：
我问他：“你在寻找什么类型的房产？”
“一个全新的房子，足够容纳我的 3 个孩子、我的妻子和我自己。”
“房子应该在一个好的地区和一个友好的社区。 由于我的孩子很快就要上大学，附近的大学是必须的。”
“我的孩子喜欢在游泳池里玩乐。 早上散步时，如果有一个游泳池或露台花园，感觉会很不错。”
“而且，如果我决定将来出售它，我应该能够获得不错的利润率。”
“你能帮我找到一些租金收益也很高的东西吗？ 毕竟，我是这里的外籍人士。 如果我决定回家或买另一所房子，备用投资不会有什么坏处，”客户解释说。
他基本上需要在优越的战略位置拥有一栋配备优质设施的豪华住宅。 房子还必须价格合理、需求高、风险低。 这样，他肯定会从他的销售中获利。
而我得出的总结是，他需要的是一个具有所有这些特征的被低估的房产。
如果您知道如何分析市场，您可能也可以从茫茫的房产群里找到符合您所有条件的房产！
那到底该怎样寻找呢？
你必须找到价格低于其上一个高峰的房子。 这样，您便可以确保价格在下一个高峰时肯定会上涨。
在这里，我将经过同行房地产专家们的研究一致所得出的结果，这些结果有助于他们推导出这些被低估的房产的特质。
全新加坡唯一的寻找被低估的房产方法
1. 查看 2021 年的新加坡房地产指数
2021-2021年是疫情肆虐的时代。 在这场危机中，全球经济遭受了严重的打击。 新加坡也不例外。 尽管如此，新加坡房地产市场在 2020 年出人意料地具有弹性。您甚至可以说看涨！
自 2007 年的最后一个高峰以来，平均房价上涨了 62%。从 2007 年的每平方英尺 673 新元增至 2021 年的每平方英尺 1,090 新元。
新加坡房地产市场目前的市场地位如何？
- 2021 年第三季度私人住宅物业指数增长 0.9%，而上一季度增长 0.8%。
- 这是该行业连续第三年呈现上升趋势。
- 高需求导致房产快速销售并删除列表。
- 因此，2020 年最后一个季度的供应量下降了 28.9%。
- 供应量可能会下降更多。 因为现在，随着大流行得到控制，边境重新开放，吸引了更多外国买家，人们更倾向于购买房产。
2021年新加坡市场前景如何？
- 楼价的上升趋势将持续。
- 年终销售将不受多年来任何季节性下降的影响。
- 随着更多新项目的上市，开发商的销售将保持强劲。
- 买家将继续青睐价格合理的宽敞单位。
- 目前，1,000-3,000 平方英尺的 4-5 居室房屋需求最高。
- 对价格的最高需求在 100 万至 150 万新元之间。
如果您的储蓄和收入不受经济衰退的影响，这个充满活力的低利率房地产市场适合您。
2021 年的房产的购买趋势
- 外国买家大多关注全新的豪华物业。
- 同时大众市场和转售物业也增加了当地观众。
- 组屋业主正计划升级为私人住宅。
- 这催生了公寓和私人公寓。
- 即使在 疫情期间，豪华项目，尤其是较大的单位也是需求最大的。
- 随着边境的重新开放，专家预测 2021 年最后一个季度对奢侈品行业的需求会更高。
楼价上涨是未来降温措施的标志吗？
当价格大幅上涨时，政府总是出手干预，为过热的市场降温。 换句话说，您可以以 100 万新元的价格购买房产。 在冷却限制之后，其价格实际上可能会在未来几年下降。
这是购房者最大的恐惧之一！
但请注意，之前的降温措施并未影响首次购房者。 投资者和外国买家前来买房。 他们必须以附加买方印花税 (ABSD) 的形式缴纳财富税。
此外，2021年的价格上涨是由于市场需求而不是投机。 因此，政府只想确保买家有足够的钱来支付他们的房产。 这就是为什么这次更有可能采取的降温措施是贷款价值 (LTV) 限制。
遏制只是为了确保新买家不会过度利用自己。 在这个过程中，咬得比他们咀嚼的多。 这是开发商让热钱顺利流入的安全网。
2. 了解新加坡的 3 个主要地区。
完成新加坡房地产指数的学习后，请深入研究这些地区。 从这里开始，您必须慢慢缩小范围，找到您选择的被低估的房产。
新加坡的三个主要地区是什么？
核心中央区 (CCR)
在 2007 年的最后一个高峰期间，CCR 以 47% 的宽幅跑赢其他公司。 但是，到 2021 年，它是表现最差的地区。 与其他公司相比下降了 20% 以上。
- CCR包括新加坡的传统黄金地段。 它还占据了市中心和圣淘沙的一部分。
- 与其他地区相比，CCR拥有最高端的豪宅。
- 这里的许多住宅物业也是永久业权。 因此，让买家受益于拥有它们的后代。
中部其他地区 (RCR)
RCR 是 2007 年高峰期间表现不佳的地区之一。 但是现在，它与 OCR 一起比 CCR 高出 30% 以上。
- 该区域夹在 CCR 和 OCR 之间。
- 这里的房子价格是中等水平。
- 它吸引了各种买家的兴趣。
- 投资者、业主、年轻家庭甚至空巢老人都是它的目标市场。
- 由于需求增加，RCR 和 CCR 之间的价格差距正在迅速缩小。
- 不断增加的更新、城市和基础设施发展增加了该地区的需求。
中部地区以外 (OCR)
OCR 是 2007 年高峰的失败者。 拥有表现不佳的地区之一。 今天，它以其新的发展给 OCR 带来了激烈的竞争。 此外，截至今年，它与 RCR 一起超过中部地区 30% 以上。
- 该地区的面积是新加坡的四分之三。
- 它欢迎大众市场公寓的预算检查员。
- 他所在地区的价格较低，包括执行共管公寓 (EC)。
- 该地区的私人住宅项目也更大。 它们由多达 300 个或更多的单元组成。
- 开发商正在竭尽全力吸引买家。
- 从而给 RCR 市场带来了激烈的竞争。
- OCR 项目的大尺寸和更高的单元数量允许开发商提供更多的设施。
- 新推出的地区对年轻夫妇和千禧一代家庭很有吸引力。
哪个地区的房产更容易被低估？
根据市建局 2021 年 10 月 1 日的快速报告：
- CCR 的非有地私人住宅物业下跌 0.6%。 相比之下，去年的增幅为 1.1%。
- 同一细分市场的 OCR 下降了 0.2%。 相比之下，去年的增幅为 1.9%。
- 但在 RCR，非有地私人住宅的价格上涨了 2.2%。 相比之下，前一年增长了 0.1%。
如您所见，与其他两个地区相比，CCR 的表现最差。 与其他人相比，它更有可能以低于上一个高峰的价格持有被低估的房产。 但在我们得出任何结论之前，让我们先看看这些地区与 2007 年的最后一个最高峰相比的表现如何。
Comparison of CCR, RCR and OCR from last peak till today.
2003 年至2009 年为新加坡房价攀升的高峰期；在2007升至最高点
在 2003 年至 2009 年的最后一次牛市期间，中部地区 (CCR) 的表现优于非中部地区 (RCR 和 OCR)。 这也是 47% 的大幅度。 中部地区的房地产指数峰值为165。另一方面，非中部地区仅达到了132的峰值。在此期间，非中部地区处于劣势。
至今 (2009-2021)
在 2007 年的最后一个高峰之后，这些地区发生了相当大胆的转变。 中部地区的房地产指数从 2007 年的 165 下降到 2021 年的 150 以下。
自 2009 年以来，非中部地区的表现优于中部地区 20%。 从 2009 年到 2021 年，差距越来越大。 现在，非中部地区的出价比中部高出 30% 以上。
市建局 2021 年发布的 Flash 报告再次证明了这一统计数据是正确的。根据该报告，2020 年第四季度非有地住宅物业比去年下降了 0.6%。
对于 OCR，同一细分市场下降了 0.2%。 OCR 在 2007 年的最后一个高峰期间表现不佳，表现不佳。现在，它已排在第二位。
另一方面，RCR 的非有地住宅物业增长了 2.2%。 因此，它是性能最高的区域。
所以，中部地区CCR是至今被房产被低估的区域。
CCR 中的哪个位置现在提供最划算的购买？
CCR 区域本身非常广泛。 您如何知道如何在 CCR 中查找被低估的房产？ 您应该以什么标准来寻找适合你的被低估房产呢？
仔细梳理这些地区中的每一个，以找到理想的被低估的财产将是非常困难的。 因此，我将 CCR 分解为 3 个规划领域如下。
- Southern Island – Sentosa – 第 4 区
- CBD – Downtown Area – 第 1，2，6，和 7 区
- Downtown Core – Singapore River, Orchard, Novena, River Valley, Newton, Tanglin, Museum – 第 9，10，11 区
在这 3 个规划区域中寻找被低估房产的标准是非有地住宅房产。 这包括所有私人公寓和共管公寓。
3. 比较 3 个规划区域，找出您被低估的房产。
最近的高峰年（2003-2009）
之前的热旺季（2003-2009）是2007年最高的。看看那段时间的平均psf。 南部群岛（圣淘沙）的平均价格为每平方英尺 2,250 新元，表现优于其他地区。
以2003-2012年的数据，我们可以看到CBD（市中心）靠近南岛。 这是第二高的表现。 平均价格为每平方英尺 2,150 新元。
排名最后的是市中心。 其平均价格为每平方英尺 1,700 新元。 因此，最后一个高峰期间表现最差的地区是市中心。
从最后一个高峰到今天（2009-2021）
将上图与最后一个峰值进行比较，后者以平均 psf 表示其数字。
高峰期过后，位居第二的中央商务区的出价超过南岛，位居第一。 中央商务区的平均价格从 2007 年的每平方英尺 2,150 新元增加到每平方英尺 2,350 新元。 2021 年。
Downtown Core 是 2007 年表现最差的。但现在，它排在第二位。 它的平均价格从 2007 年的每平方英尺 1,700 新元增加到 2021 年的 2,250 新元。
2007年表现最好的Southern Island (Sentosa) 成为2021年最不变形的地区。该地区的价格从2007年的每平方英尺2,250新元下降到2021年的每平方英尺1,650新元。
每平方英尺 1,650 新元甚至低于 Downtown Core 上一个高峰的每平方英尺 1,700 新元，后者是表现最差的地区。 因此，南岛现在是表现最差的地区，价格低于上一个高峰的 1,700 新元低价。
现在，让我们按高峰年之后的增长百分比来比较这些地区。
在增长方面，上次表现不佳的 Downtown Core 现在位居榜首。 从 2009 年到 2021 年，市中心核心区升值了 70%。 CBD（Downtown）地区以 40% 的升值率位居第二。 而现在，Southern Island (Sentosa) 表现最差的地区。 因为这个区域已经升值了不到5%。
我们在这里看到什么？
就平均每平方英尺和增长而言，Southern Island（Sentosa）是表现最差的地区。 它的平均 psf 低于上一个峰值的低点！ 我们正在寻找价格低于上一个峰值的被低估的房产。 这与Southern Island（Sentosa）现在所处的位置完全吻合。
在上一个高峰期（2003 年至 2010 年），如果您在市中心核心区（表现最差的地区）购买房屋，那么您的房屋今天的升值幅度最大。
所以，现在，如果在2021年表现最差的Southern Island（Sentosa）买房，最有可能在下一个高峰升值最多。 就算不是下一个高峰期表现最好的，也不会比今天的价格跌得更低。 因此，它确保您将获得可保证未来资本增值的财产。 这使它成为您的低风险和最有利可图的房地产投资。
4. 在 3 个规划区域中的每一个中找出被低估的房产。
Southern Island (Sentosa)
被低估的区域，平均 psf 低于最后一个峰值的低点！
Southern Island占据第 4 区 – Sentosa。 豪宅之家，这里有几栋房子可以直接看到海景。 外籍人士喜欢该地区的氛围和丰富的设施。 他们可以住在世界财富中的豪宅中。 此外，绿色与宁静的大海的结合增加了这个地方的美感。
圣淘沙还与一条连接整个地铁系统的特殊有轨电车线路连接良好。 它还拥有充满活力的生活，拥有豪华的餐厅和咖啡馆。 对于娱乐，岛上有一个高尔夫球场和其他娱乐活动，供其享有盛誉的居民使用。 东海岸还拥有一系列住宅区。 他们离东海岸公园很近。
开发商可以出售Southern Island（Sentosa）被低估的房产。
在这里，我有南岛（圣淘沙）可供出售的被低估的房产清单。
查看利弊来决定哪个房产必须记录于你的潜在购买清单。
Turquoise – 最低每平方英尺
优点:
- 每平方英尺 1,682 新元起。
- Turquoise在 psf 中提供最佳价值。 Sentosa地区上一次最高成交价是 2007 年 10 月，每平方英尺 2,772 新元。 现在，您可以在这里以 1,682 新元的更低价格购买豪华公寓。
- 由于价格低廉，您将来有很大的潜力以更高的价格出售房屋。 对豪宅日益增长的需求将增加您未来的资本增值。
缺点:
- 距离便利设施颇为远。
Marina Collection
优点:
- 420 万新元起。
- 位于圣淘沙，就在著名的 15 度游艇俱乐部旁边。
- 游艇湾的海滨生活方式。
- 俯瞰游艇湾的壮观景色。
- 优质小区。
- 2008 年 1 月，一个类似大小的单位以 636 万新元（2,185 新元平方英尺）的价格售出。现在，该单位以近 50% 的折扣提供，提供完全相同的设施和设施。
缺点:
- 这是一个99年的租赁财产。 如果您正在寻找永久业权财产，这可能看起来像是事后诸葛亮。 但是 99 年是与家人度过充实而健康的岁月的好时机。
- 主岛上的便利设施距离酒店有一点车程。
Seascape
优点:
- 依海而建，拥有令人叹为观止的背景。
- 灵感来自圣淘沙湾的航海主题。
- 建筑优雅大胆的外观体现了陆地和海洋的壮丽。
- 有巨大的阳台，形状像船的船体。
- 24 小时保安和便利设施，如森林泳池、空中泳池和水疗中心。
- 会所招待居民。
缺点:
- 这是一个99年的租赁财产。 如果您正在寻找永久业权财产，这可能看起来像是事后诸葛亮。 但是 99 年是与家人度过充实而健康的岁月的好时机。
Southern Island（Sentosa）2007-2021年历史价格表现不佳的项目比较
Turquoise可能是你潜在房产。 因为它是最被低估的房产，增长率下降了 47%。
我进一步分析了 3 个被低估的房产，以期为您找到最被低估的房产。 从上图可以看出，海景房是被低估最少的房产，增长率下降了 31%。 Marina Collection 是第二个被低估的房产，增长率下降了 34%。 因此，绿松石成为最被低估的资产，因为其增长率下降幅度最大，为 47%。 将您的需求与该项目进行比较，现在由您决定，您最喜欢哪个被低估的财产。
想在Southern Island看到更多房源吗？
中央商务区 (CBD)
CBD 在最后一个高峰期间表现第二，以每平方英尺的平均价格计算，其出价超过了南岛，在 2021 年位居第一。
中央商务区或市中心是新加坡金融和商业中心的所在地。 这包括国际企业和领先的金融机构。 它从Raffles Place延伸到Tanjong Pagar和Anson分区。 因此，为上班族和商人打造完美的生活场所。
为了使其对更多买家更具吸引力，市建局正在通过一些新的激励措施对其进行重新定位。 他们希望把它变成一个 24/7 的混合使用区。 主要针对那些想要在工作和娱乐之间取得适当平衡的人。 因此，使该地区更加友好和公众娱乐。
受市建局的启发，该地区正日益成为各种物业类型的所在地。 旧办公室正在转变为混合开发。 住宅和酒店的建造是为了创造更有活力的生活方式。 该地区拥有与相邻开发项目的良好连通性，前景广阔。
CBD最受欢迎的地区是第1区、2区、6区和7区。
第一区 – Marina Bay
- 新加坡最独特和理想的位置。
- 有巨大的绿地供公众使用。
- 以一级方程式新加坡大奖赛而闻名。 它就在毗邻滨海湾的街道上。
- 通过地铁线路方便通勤。
第二区 – Tanjong Pagar
- 如果您想成为行动的中心，这里就是您的位置。
- 高收入的单身专业人士认为它最具吸引力。
- 最近经过翻新，拥有最先进的建筑。
- 有多种居住选择。
- 以拥有优质设施的店屋和公寓而闻名。
第六区 – City Hall, Clarke Quay
- 拥有新加坡最好的夜生活场所和最好的俱乐部、酒馆和酒吧。
- 突出了该国丰富的建筑和历史地标。
- 如旧最高法院、市政厅和新加坡最古老的港口。
- 该地区熙熙攘攘，人们前来工作和娱乐。
- 侨福广场、高街中心和半岛购物中心是其中的一些景点。 吸引人们居住在该地区的东西。
第七区 – (Bugis, Beach Road)
- 第 7 区正在与第 9 区进行激烈的竞争。
- 这要归功于 South Beach Residences 的推出。
- 2015-2017 年，该地区甲级写字楼数量显着增加。
- 该地区正在推出许多新产品。
- 这个地方有很多未充分利用的土地和建筑物。
- 它们导致越来越多的整体合作。
您在哪里可以找到您在 CBD 中被低估的房产？
CBD（市中心）是继Southern Island 之后表现最差的部分。 以上 4 个地区是您寻找价格低于上一个峰值的被低估房产的最佳选择。 但是您必须经过大量的房源才能获得正确的被低估的房产。
为了减少您的工作，我列出了可供出售的 2 个被低估的房产。
开发商可出售的 CBD（市中心）价值被低估的房产。
在这里，我已经有了可出售的 CBD 中被低估的房产清单。
查看利弊来决定哪个房产适合你。
The Sail at Marina Bay
优点:
- 260 万新元起。
- 绝佳的海景和丰富的街区。
- 高安全性和优质设施。
- 包括空中休息室、游泳池、水疗中心、健身房、网球场等。
- 在滨海湾豪华社区的精英中过上生活。
- 滨海湾金沙购物中心提供绝佳的购物体验。
- 艺术科学博物馆和地标性建筑非常吸引人。
- Marina Bay Sands Skypark、Singapore Flyer和Marina Bay Sands Casino是必去的地方。
- 靠近银行、餐馆、医院、学校和大学，可满足您的日常需求。
- 直接连接到Raffles Place地铁站。 和 Eastcoast Parkway Expressway (ECP) 供驾驶
Marina One Residences
优点:
- 8,708 平方英尺的大空间。
- 高级区中央商务区的顶层公寓。
- 令人叹为观止的海景和码头景色。
- 由 M+S Pte Ltd. 投资基金国库控股和新加坡投资公司淡马锡控股的合资企业开发。
- 与滨海沿海高速公路相连。 因此，向滨海一号居民开放全市通勤。
- 与甲级写字楼和地铁连接的综合开发项目正下方。
- 因此，由于混合开发的需求正在上升。
- 由于大楼内有甲级写字楼，因此获得良好租金收益的机会更大。
- 优秀的地铁通勤系统可以成为一个很好的卖点和租赁优势。
- 此外，它还提供一流的美食和生活方式选择。
缺点:
- 该地区位于CBD的中心。 附近没有学校。 因此，有孩子长大的家庭将不得不走更远的路才能上学。
2007-2021 年历史价格表现不佳的 CBD 项目比较
The Sail at Marina Bay’s 的增长比该地区的平均房屋增长低 26%。 因此，使它成为您可能在 CBD 中的首选。
在这里，我进一步分析了上述4个区的2个被低估的物业。
以上图表显示，从 2007 年到 2021 年，CBD 的整体面积增长了 33%。 相比之下，滨海一号无疑是该地区被低估的房产。 因为它的增长率只有 9%。 它的增长率比中央商务区的普通房屋低 24%。 但令人惊讶的是，滨海湾的风帆甚至击败了滨海一号。 它仅增长 7%，是 CBD 中最被低估的房产。
如果您必须选择被低估的房产，我建议的两个房源出价高于该地区的其他房源。 但是您必须快速选择您的选择，因为它们具有独特的低估优势，因此在多个买家中也有很高的需求。 更不用说喜欢CBD地区战略位置的外国买家了。 因为它是新加坡的金融和商业中心。
想要查看更多 CBD（市中心）地区的房源？
Downtown Core
最后一个峰值期间被低估的区域是 2021 年表现最好的区域，增长率为 70%。
Downtown Core是新加坡的经济和文化中心。 该地区有许多优质办公空间。 以及一个适合人群居住的舒适空间。这使它成为一个全天候的商业区。
在其南侧，毗邻现有市中心，您会看到滨海湾(Marina Bay)。 滨海湾地区已经焕然一新，拥有世界一流的娱乐和基础设施。 居住在南侧的市中心核心区的居民可以享受这些福利，因为它就在附近。
此外，市中心核心区本身已经焕然一新，为居民提供完美的工作与生活平衡。
Downtown Core核心区最受欢迎的地区是第 9 区、第 10 区和第 11 区。
第九区 – Orchard Road
- 新加坡购物娱乐的中心。
- 包括主要商店、精品店和酒店。
- 被称为城市的商业中心。
- 拥有优质住宅。
- 包括高空公寓和豪华生活。
第十区 – Holland Village
- 波西米亚地区绝对是外籍人士的最爱。
- 遍布郊区街道和大型家庭住宅。
- 封闭式安全社区，最适合家庭生活。
- 距植物园和乌节路仅数分钟路程。
- 拥有最好的学校、艺术画廊和商店。
- 丰富的餐厅和咖啡馆，具有社区村庄的感觉。
第十一区 – Novena, Newton, Thomson
- 专属私人住宅区。
- 有大型水库、著名学校和宗教建筑。
- 通过区域范围内的地铁连接轻松到达。
- 以 Newton Food Centre 的美味佳肴而闻名。
- 拥有Novena诺维娜广场购物中心、运动主题的 Velocity 和面向儿童的联合广场。
- 拥有最好的医院之一，Novena医疗中心。
您在哪里可以找到Downtown Core 被低估的房产？
Downtown Core是 CCR 中表现最差的地区。 但是，如果您更喜欢住在这里，上面的地区是您找到您正在寻找的被低估的房产的安全赌注。 在你开始挖掘所有 3 个区的列表之前，我已经为你准备好了。 看看你是否正在寻找这样的东西。 作为市中心最被低估的房产，如果它符合您的其他要求，这可能就是您的明星独角兽！
Downtown Core被低估的房产。
查看利弊来决定哪个房产适合你。
3 Orchard Road by the Park
优点:
- 起价为 797 万新元（每平方英尺 3,528 新元）。
- 位于 Orchard Boulevard，紧邻东陵购物中心 (FH)。
- 距未来的乌节大道地铁站仅 2 分钟路程。靠近地铁站，您可以在该地区的中心过上充满活力的生活方式。
- 从 3 Orchard by the Park 看到的景色本身就是一个愿景，四周都是壮观的地标。
- 附近的 Park Nova 开发项目是该地区最昂贵的项目。未来最先进的开发将为您的家增添独特的美感。
- Cuscaden 保护区地标将为景观增添美感。
- 与其溢价因素相比，以具有竞争力的价格销售。
- 该地区被誉为拥有最高住宅政府土地销售量之一，每平方英尺 2,377 平方英尺。这是因为它是 SC Global 的全新开发项目以及 99 年租赁期的 Cuscaden 保护区。通常，像这样的 4 床 99 地契单位售价约为 3,648 新元。相比之下，这是FH全新的公寓。它的售价最高为 3,528 新元。那也是完全完成，准备好移动的状态。
缺点:
- Cuscaden 保护区和 Park Nova 的建设就在它旁边。 所以，你可能会觉得它眼睛疼，但这只是暂时的。 一旦建设完成，这些设施将增添其建筑美感。 如果您决定出售房屋，这将很好地增加您未来的资本增值。
Downtown Core 2014-2021 年历史价格表现不佳的项目比较。
开发商并未像该地区其他公寓一样调整3 Orchard Road by the Park的价格。 因此，您可以以 30% 的价格购买它，使其成为 Downtown Core 中最被低估的房产。
3 Orchard Road by the Park 与 Orchard Road 其他物业相比，表现明显落后。 整体 Orchard Road 房屋增加了30%以上。 但是这个公寓的价格并没有被开发商调整太多。 因此，您有难得的机会在价格调整以与该地区的其他人见面之前抓住它。
想在Downtown Core看到更多房源吗？
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