新加坡地产市场快速发展的 4 个明显迹象与深度分析 【七月版】

您会购买高于市场价格的商业地产吗？ 不管它看起来多么有利可图，让位于定价过高的市场从来都不是明智之举。 但是，您如何确定您是否正在已过高的价格购入您所喜欢的地产呢？ 我会告诉你怎么做。 以及如何逃避它以获取利润。

注意交易流量的高估物业！

商业地产在外国投资者中已经成熟。 但通常这也是导致此类属性快速易手的原因。 当财产易手时，其价值会增加一点，从而为当前所有者获利。 这就是为什么如果房产易手过于频繁，房产价格可能会上涨超过其价值。

高估产业的特征

我们将从以下的例子探讨地产市场价格过高的迹象

安祥路的旧店屋

2020 年 11 月 11 日，安祥路 13 号的一家店屋以 850 万新元售出。7 个月后，即 2021 年 6 月 8 日，店屋再次售出。 这次是高达 928 万新元。

您是否注意到该物业在短短 7 个月内两次易手？ 这使它的价格上涨了 9.17%！ 是的，店屋位于黄金地带的District 1。但究竟是卖家低价出售还是买家溢价购买，值得商榷。

可以肯定的是，在如此短的时间内价格走势意味着新加坡房产的牛市效应正在发酵当中。我认为这是一个好兆头，也是开始寻找优质资产的好时机。

你是否已经发现，当你仍然犹豫在疫情期间购买房产是否为绝佳的时机时，有丰厚的资本家已经开始动手物色自己所喜欢的资产了。现在才想要入场的你，依然还有机会。您必须快速行动才能做出最佳的房地产投资。

District 7的陈桂兰街店屋

2021 年 5 月 31 日，该物业以 1,258.8 万新元售出。 在短短两周内，即 2021 年 6 月 14 日，它以相同的价格再次易手。

该物业在短短 15 天内交易了两次！ 如此仓促的交易的原因是什么？

• 也许当局或信息提供者犯了错误，在 15 天内进行了两次交易。
• 因个人原因，第一个买家可能以相同的 OTP（要约购买）价格将房产出售给第二个买家。 在出售房产时，第一个买家可能需要缴纳 3% 的印花税。 并且可能还需要支付寻找第二个买家的费用。
• 这笔交易是出于一些只有内部人士知道的关键原因。

无论如何，这家店屋的易手速度令人震惊。 这是买家追逐商业地产的标志。 想象一下，如果它继续以如此惊人的速度转售，它的价格在未来几年会以多么惊人的速度上涨！

District 1 的 Club Street Shophouse

该物业于 2020 年 7 月 9 日以 580 万新元成交。 当时的要价是650万新元。 但该物业仅赚到了 580 万新元。 然而，在 10 个月的时间里，它在 2021 年 5 月 12 日以惊人的 800 万新元转售。

Club Street 店屋在短短 10 个月内涨价了 38%！

根据我的两分意见，在当前市场上，要在 District 1 找到低于 800 万新元的 FH 店屋并不容易。 所以，我不会评论这是否是一个好的购买。

在我看来，驱动房地产价格的关键因素是根据以下指标来考虑的：

• 新加坡政府在城市规划、移民和预防性降温措施方面的政策，将扮演着决定性的要素。

你不能用科学来量化正在掀起中的房产牛市。 更多程度上，市场当中成功的买卖依然取决于销售人员与开发商在营销和广告活动促使而成的。

因此，您可以做的，仅仅是仔细查看价格的变动。 根据指标评估价格。 然后仅根据提供的价格决定快速交易的房产是否值得购买。 以及它是否显示出牛市的迹象。 最后，如果您决定购买该物业，您也要评估它将给您带来多少风险或回报。

盘点您所选物业的租金收益

当您投资商业地产时，您的主要目标是售卖房产后所带来的盈利。 最常见的回报形式是租赁。 因此，您必须评估您的房产是否会为您提供有吸引力的回报。 为此，请查看多年来的租金收益率。

至今，新加坡的黄金地段的租金收益率如下：

资料源于 Squarfoot.com.sg

平均而言，商业物业市场的租金介于 1.5%-2.0% 之间。 对于永久业权物业，租金可能会更低，接近 1.5%。 您必须确保您所得的租金收益率略高于当前利率。 假设，如果您的房产的租金收益率为 3%，而当时的利率为 2%，那么对于您而言，这将是一项不错的投资。

当心陷阱！

如果您正要进行看起来好得令人难以置信的交易，它或许是一个陷阱

如果您购买已经有当前租户的店屋，请检查周围的店屋租金。 即便当前的租金收益高，您必须知道这种现象不会是长久的。他大可寻找到租金低的可用空间，因为您的房产的租金收益率高于市场价格。 因此，他更有可能打破租约以转向更好的选择。 而且您将很难用现有的租金收益替换租户。 因为它高于市场范围。

巨额的价格差异乍一看很有吸引力。 但是随着时间的流逝，您必须应对实际的市场趋势，您的利润将会下降。 差距越大，您的投资损失的危险就越大。

比较经济与房价升值

如果您是想购买店屋或设立家族办公室的外国人，新加坡就是您的最佳选择。 从海外买家到富有的当地高净值人士，每个人都想得到这样的房产。 因为这些都是罕见的发现。

最近，我挑选了一些有吸引力的店屋，租金高达 3%。 出于保密目的，我不能在此披露全部细节。 但如果你想知道里面的细节，你可以 透过这张表格联系我 ！

了解更多: Why Chinese affluentials are nesting their wealth in Family offices in Singapore?

既然我们已经确定了需求，您就可以想象为什么买家会如此迅速地抢占这处房产。 这种购买店屋的强烈冲动造成了对此类房产的需求激增。 它极大地推动了商业地产价格。 我完全不同意为这种价格过高的房产而堕落。 我帮助客户的交易永远不会受制于这一点。 因为如果你爱上这样的房产，那么你可能正处于即将到来的房地产价格泡沫的边缘。

如何打破房产泡沫?

看看过去几年的商业地产市场。 下面，我列出了最近3年店屋的市场价格。

源于: Squarfoot.com.sg

注意：上面显示的价格是每平方英尺 (psf) 的土地。

Shophouse 特别的地方在于它是一种永不过时的商业地产。 它拥有商业投资者寻找的所有设施。 以及超高的需求，因为它们很难找到，如上所述。

了解更多: Should you buy or sell Singapore shophouses in 2021?

上表显示了新加坡黄金地段的店屋价格。 您可以看到这些年来价格是如何升值的。 对于每个地区，店屋的中位价都有显着的上涨。 2019-2020 或 2020-2021。 这反映了这类商业地产具有极好的资本增值。 因此，值得购买！

但是，在任何情况下，您必须确保自己不能成为价格过高的商业房地产市场的牺牲品。 为避免此类严重错误，请将房地产价格增长与该国的 GDP 进行比较。

在疫情期间，新加坡的国内生产总值在去年受到严重影响。 目前仍处于复苏过程中，预计2021年GDP增长4-4.8%。平均而言，考虑到2019-2021年的数据，GDP增长为0.22%的负增长。 就此而言，楼价升值也应该在这个区间左右。 即使不是负数，也不应该大幅超过GDP增长。

如果房地产价格升值超过新加坡当前的 GDP，那就是泡沫即将来临的迹象。

不惜一切代价避免这种情况！

因为如果您的房产陷入价格泡沫，那么这意味着经济无法赶上房地产市场。 但当经济企稳时，楼价就会出现调整。 因此，您的财产将来可能会低于您的购买价值。 或者，它可能不会产生预期的资本增值。 因此，如果您想获利出售，它将使您克服泡沫价格的等待期更长。

注意快节奏的资本收益

我们都想购买具有可观资本收益的房产。 我们应该！ 但是健康的资本收益和非自然的资本收益之间是有区别的。 通常，房产的资本收益比租金快。 但如果速度太快，你必须避免它。

如何从中获利

如果租金远远落后于资本增值，则表明商业物业市场价格过高。 以上面的俱乐部街店屋为例。 其价格在 10 个月内上涨了 38%。 另一方面，其租金收益率为1.5%。

如果房产的资本增值超过30%，那肯定是高估了。 未来，价格将在市场回调期间下跌。 并且您将留下价值低于其原始价格的财产。 或者升值的价格将低于您的预期，因为它会受到价格调整的影响。 避免为这些属性而堕落。

如何购买有价值的房产，跳过价格过高的市场陷阱？

留意以上迹象！

上述迹象是投资的基本面。 知道如何识别警报信号。 然后，您就可以避开价格过高的商业房地产市场。 总的来说，新加坡是投资天堂。 外国投资和降温措施使新加坡房地产市场保持平衡。

如果比较一下，香港的房价收入比为 45.15%，而新加坡仅为 19.38%。 这意味着新加坡的房地产价格既合理又实惠。 但当然，前提是您投资于高价值资产。

如何评估市场才能为我的客户提供有吸引力的房地产交易？

在进行交易时，我会将自己描述为一个非正统和非常规的人。 我相信自己是第一个移动并采取行动来摆脱群体的欣快感的人。

对于决策，我依赖于市场上可用的任何数据。 数据收集和可视化通常在我的脑海中形成。 我使用常识和直觉来过滤数据的噪音和偏见。

数据科学在房地产中的应用和实施对我来说是一个全新的领域。 但我已经开始利用这种技能来更广泛地为我的客户提供便利。 我希望我可以根据直觉和常识，使用数据科学将数据收集和可视化数字化。 这是我从核心能力从高级“艺术”过渡到高级“科学”的垫脚石。

结论

房地产过程是买卖双方之间的谈判博弈。 您不仅要考虑财产，还要考虑法律、文件和其他数百件事。

问题是你想得到一笔好交易还是最好的交易？

为了获得最佳效果，您需要聘请具有相关经验的代理人，他可以通过消除您所有最糟糕的直觉和行业陷阱来最大化您的投资价值。

最近，正如我上面提到的，我获得了一些超级有吸引力的店屋交易。 它们的租金收益率高达 3%。 这证明了我的良好记录

作为专家顾问，我可以为您提供信息，以获得您在互联网上找不到的此类交易。

当谈到有价值的购买时，我多年的经验已经形成了第六感。

我可以识别模式并过滤问题以找到最适合您的属性！

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