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在新加坡最大化店屋租金收益的秘诀

在上一个店屋部分,我们介绍了店屋的类型、资格和可访问性。 我们对店屋的购买和持有成本进行了详细的事后分析。 但是你如何赚取利润? 您应该购买哪个店屋才能获得新加坡最高的租金收益?

阅读更多关于在在新加坡投资店屋之前你应该知道的秘密

1. 店屋的使用方式

店屋有3种主要类型:

  • 商业店屋
  • 一楼有商业的住宅店屋
  • 住宅和商业店屋

根据位置和店屋类型,您的物业的用途会有所不同。 虽然购买房产时会自动使用一些用途,但其他用途则需要相关当局的批准。

让我们看一下店屋的广泛用途:

  • 食品和饮料 (F&B)
  • 商店、办公室和服务
  • 教育机构
  • 运动和休闲
  • 住宿
  • 工业的
  • 陈列室
  • 社区相关用途

要更详细地了解使用情况,请查看我们市建局对物业使用的考虑

To要查看特定店屋的允许使用量,请访问 URA 店屋使用门户

2. 当店屋不符合批准用途,你该怎么办?

您可以向市区重建局 (URA) 申请更改物业的用途。

URA 与陆路交通管理局 (LTA)、新加坡警察部队 (SPF) 和国家环境局 (NEA) 等许可机构合作,评估您的提案是否符合变更要求。

如果他们发现您申请的用途变更不会对社区房屋造成任何舒适性冲突,他们将批准您的申请。 但是,一旦您的申请获得批准,您将必须通过 GoBusiness Licensing Portal 向相关当局单独申请必要的许可和执照。

3. 什么类型的店屋使用可以最大化您的租金收益?

在所有不同的店屋用途中,餐饮有可能为您带来最高的租金收益。 例如,如果您的店屋允许用于零售或办公空间,您最多可以获得每平方英尺 (psf) 5 至 6 美元的租金。

在所有不同的店屋用途中,餐饮有可能为您带来最高的租金收益。 例如,如果您的店屋允许用于零售或办公空间,您最多可以获得每平方英尺 (psf) 5 至 6 美元的租金。

话虽如此,餐饮有5类:

  • 餐厅(堂食)
  • 酒吧/酒馆(堂食)
  • 餐厅和酒吧(堂食)
  • 外卖店(禁止堂食)
  • 夜总会(堂食)
  • 云厨房(禁止堂食)

上述哪种类型的餐饮将最大化您的店屋租金?

F&B – 酒吧餐厅。

寻找可以用餐的餐饮场所,并且拥有与酒类相关的许可证,该许可证还允许像夜总会这样的娱乐中心。 这样的场所为顾客提供食物、乐趣和娱乐,所有这些都在一个整洁的包装中。

提供所有这三种用途的店屋很少见。 此类物业的需求量很大,因为人们喜欢在那里吃饭、放松并在漫长的一天工作后享受美好时光。 所以,如果你能买到这样的店屋,你的租金收益肯定会上升!

然而,这样的店屋并不便宜! 这些物业的成本将更高,竞争将势均力敌。

4. 如何以实惠的价格购买允许餐饮的店屋?

我个人构建了一个店屋组合,它有可能转换为餐饮用途,但尚未转换。 这些店屋的价格相对低于那些自动获得餐饮许可证的店屋。

购买该物业后,您必须申请更改以批准该地点的餐饮使用。 如果您已经完成了研究和尽职调查,您就会知道相关机构很有可能会批准您。 一旦他们授予它,您的投资价值就会立即增加。

5. 如果您的店屋位于禁区,该怎么办!

虽然一些店屋可以在获得当局批准的情况下进行餐饮,但其他店屋则根本不可以!

以下是不允许使用 F&B 店屋 的地点列表:

  • Balestier road
  • East coast road
  • Joo Chiat road area
  • Changi road
  • MacPherson road
  • Upper Serangoon road
  • Upper Paya Lebar road
  • River Valley road
  • Geylang road
  • Bukit Timah road/ DUnearn road
  • Tanjong Katong road
  • Greenwood avenue
  • Sembawang road
  • Serangoon garden way
  • Kampong glam
  • Kampong Bahru Road/ Spottiswoode park road
  • Jalan yang
  • Thomson village
  • Bedok area
  • Little India historic district

要更具体地了解禁止区域,请查看此 URA 通告

当局不再允许在这些地区拥有餐饮许可证的店屋的主要原因是它们造成的不便。 F&B 经常吸引很多人。 这会导致交通拥堵。 此外,酒吧和夜总会会产生很大的噪音,可能会扰乱周围的社区,尤其是在住宅区。

如果幸运的话,您仍然可以在禁食区找到一家持有餐饮许可证的店屋。 但由于它们的供应非常有限,您必须支付溢价才能获得它们。

6. 是否值得为开设在禁区内的F&B店屋支付额外费用?

在这些地区拥有餐饮许可证的店屋的租金收益率最高。 人们会看到您在周围环境中看不到的独特场所。 所以,他们会挤满你的地方,成倍增加对你店屋的需求,确保更高的租金。

商业地产有一条黄金法则。 每投资 1,000 新币/平方英尺,您必须获得 2 新币/平方英尺的租金收益。

如果您以市场价格或低于市场价格的价格购买店屋,您应该只以溢价购买。 这意味着您店屋的租金必须与您的成本相匹配或超过它。

然而,这些类型的房产并不容易获得。 但我几十年来分析店屋属性的知识和技能帮助我找到了一个值得投资的店屋。

查看禁止区允许餐饮店屋、禁止区禁止餐饮店屋和允许区允许餐饮店屋之间的租金收益差异。

禁区内的河谷店屋

河谷地区处于禁区。 该地区有一排店屋,其中有著名的餐馆,如文东记。 但该地区通常不允许任何喧闹的音乐和酒类场所。

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Picture: River Valley road shophouse – Masterplan Light blue ( commercial & residential)

然而,在河谷的 397 有一家街角店屋。 它是一家拥有餐饮和酒牌的混合店屋(商业和住宅)。 它设有受欢迎的酒吧,Partners in Crime,吸引了令人印象深刻的生意。 该物业最后一次交易是在 2018 年,价格为 700 万美元,有能力获得 2-3% 的租金收益率。

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Picture: Corner shophouse at 397 River Valley with popular bar, Partners in Crime.

与此同时,位于河谷路 405 号的一处类似房产也进行了交易。 该物业位于总体规划中的浅蓝色区域,仅允许外卖食品店(禁止堂食)。

URA map
Source: URA – 405 road shophouse with only Takeaway shop allowance.

店屋没有经营任何餐馆、酒吧或夜总会的许可证。 这就是为什么这间店屋的售价仅为440万新元,比397路的River Valley店屋低37%。 该特定物业的租金收益率为每平方英尺 8,000 至 9,000 新元。

因此,您必须评估 2 River Valley 店屋之间的价格差异是否值得。 为 397 路店屋工作的事情是,这个角落的房产拥有来自周围场所的租户资料的完美组合,吸引了更多的人群。 他们有一个酒吧,用响亮的音乐来招待其他 F&B 看起来的人。

它创造了周围店屋无法提供的独特需求。 为如此苛刻的店屋支付溢价是有回报的,因为它们总是受到准备支付良好租金的企业的追捧。

现在,让我们来看看厦门街一家餐饮店屋的成本计算和租金收益。

淘街店屋

淘大街有餐饮和酒吧的店屋比前一个例子更有可能。 这是一个高端区域,有很多餐厅、活动酒吧和聚会场所。 您的店屋场所将有来自周围场所的客户流量。

Amoy Street shophouses
Picture: Rows of shophouses at Amoy Street.

由于当局批准该地区开展此类业务,因此很有可能在这里获得餐饮许可证。 店屋的底层可以轻松获得每平方英尺 10 至 12 美元的良好租金。 然而,如果餐饮在楼上,您的租金收益将大幅下降至每平方英尺 5 至 6 美元。 这意味着平均而言,您的店屋每平方英尺的租金收益最高可达 7 美元。

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Picture: Amoy Street corner shophouses.

这仍然是一个不错的租金,除了该地区的店屋价格超过其租金收益。 正如我之前提到的,投资商业资产的黄金法则是每平方英尺投资 1,000 美元,您应该能够获得 2 美元的租金收益。

然而,最近的交易表明,CBD 地区的店屋要价高于每平方英尺 7,000 美元。 平均而言,它们的售价为每平方英尺 5,000 美元。 这意味着该物业必须至少获得每平方英尺 10 美元的租金收益才能成为一项良好的投资。 但由于目前淘大街店屋的租金收益率徘徊在每平方英尺 7 美元左右,因此它还差 3 美元。

回顾一下:
  • 位于禁区的 397 River Valley 店屋,拥有允许堂食的餐饮许可证。
  • 禁区的 405 River Valley 店屋允许在不允许堂食的外卖店。
  • 淘街店屋拥有餐饮牌照,位于Yes Zone。

只有当您的收入(在这种情况下,租金收益)超过您的成本时,才有意义地在禁区购买允许餐饮的店屋。 这就是397河谷店屋所拥有的。 所以,如果你能找到类似的店屋,那绝对是一个值得高价购买的好投资。

7. 如何最大限度地提高获得餐饮使用许可的机会?

近年来,变更申请的审批越来越严格。 您需要提交商业计划书、概念和布局计划以供市建局评估。 此前,市建局并没有要求提供商业概念来处理申请。 但是现在,您必须描述您店屋周围的人流,以及您是否有足够的停车位来管理它们。 现在,如果你在餐饮的同时添加酒吧或夜总会牌照,获得批准的机会就更渺茫了。

你需要做什么?

聘请专业团队,确保您拥有所有文件,让 URA 成功批准您的申请。

  • 确定店屋低于市场价值且需求量大的区域。
  • 确保店屋有能力为每 1000 psf 抽取 2 美元。
  • 申请 URA 将您的店屋使用转换为酒吧/夜总会的餐饮。
  • 获得合法经营所需的所有许可证。

你会得到什么?

滚钱机! 一个基本面良好的店屋,将比其他店屋最大化您的租金收益和可观的资本增值。 我个人不保证给我的客户带来资本增值。 但是,在我帮助客户购买和管理的所有房产中,他们从未有过贬值的房产,无论是经济衰退、流行病还是任何降临在我们身上的全球事件。

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