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2022年第一季度最新降温措施的影响

新加坡最新的降温措施于 2021 年 12 月 16 日生效。此后发生了很多事情。 新加坡经历了十年来的高通胀。 到 2024 年,房产税将上涨近两倍。世界见证了石油价格战争的毁灭性影响,导致大宗商品价格飙升。

这对新加坡的房地产市场有何影响?

更重要的是,谁受到的影响最大?

我提取了从 2021 年 12 月 1 日到 2022 年 4 月 1 日的新加坡房地产交易数据,以找出答案!

2021 年 12 月 1 日,没有采取降温措施。 但此后,降温措施的效果影响了买家的情绪。 我们将在这里探讨的是买家的情绪是如何受到影响的? 哪些部分受到的影响最大,为什么?

由于最新的冷却措施,对总所有权的影响。

下图让我们窥见新加坡人和外国人拥有新加坡房产的比例。 一般来说,新加坡人购买的房产比外国人多。

但如果我们回顾一下 2021 年 12 月 1 日至 2022 年 4 月 1 日的时间线,我们可以看到,在这段时间内,新加坡人的交易量从 82.39% 逐渐下降到 77.97%。 另一方面,对外交易从17.49%上升到22.03%。

这意味着,虽然新加坡人的交易量下降了 4.42%,但外国人的交易量却增加了 4.54%,两组之间的差异显着为 8.96%。 换句话说,降温措施不鼓励当地人购买更多房产,而鼓励外国人更多地投资新加坡房地产。

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尽管采取了降温措施,新加坡人最感兴趣的是哪个部分?

当地人在 2021 年 12 月交易了 73.32% 的房产,在 2021 年 1 月达到 78.08% 的峰值。然而,此后交易量有所下降。 到 4 月,该组的销售额下降了 2.67%

相比之下,Rest Central Region(RCR)当地的交易并没有太大的变化。 它在 2021 年 1 月左右达到了一段时间,并在 2021 年 2 月有所下降,但在 2022 年 4 月 1 日与 2021 年 12 月的水平相同。

然而,销售比例波动最大的是中部以外地区(OCR)。 2021 年 12 月,83.36% 的当地人在该地区拥有房产,但此后不久,交易量开始下降。 2022 年 4 月 1 日,它下跌了 6.99%。

大众通常更喜欢 OCR 来购买房屋,因为它们更实惠。 数据证明,降温措施对群众影响最大。 至于CCR,该地区的房屋价格比新加坡中部的要贵。 面对降温措施,当地人似乎停止了大笔投资,并等待事情稍微降温。

但对于 RCR 买家来说,很多事情并没有改变。 他们通常是中高收入者,他们有足够的现金为中等价位的房子支付更高的首付。 因此,冷却措施似乎既没有减少他们的积蓄,也没有显着增加他们的财产成本。

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尽管采取了降温措施,外国人最感兴趣的是哪个部分?

在上述部分中,我们看到外国人的交易比例在 2021 年 12 月至 2022 年 4 月期间实际上有所增加。30% 的额外买方印花税 (ABSD) 似乎并没有抑制他们的购买情绪。

观察图表,您会看到外国人在交易中的所有权在 CCR 中增加了 2.67%。 在 RCR 中,交易的所有权只增加了 0.24%,你可以认为这是微不足道的。 但最有趣的是,外国人的主要吸引力似乎是 OCR。 2021年12月,他们的持股比例仅为16.64%,2022年4月增长6.99%至23.63%。看来新加坡人的损失变成了外国人的收获!

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谁在新加坡房地产的外国投资中占最大份额?

现在,问题出现了,这些外国人是谁,他们越来越多地拥有新加坡财产。 下图显示中国和印度尼西亚对该国的房地产表现出最大的兴趣。 除此之外,一个未指明的集团和外国公司正在购买新加坡房产。 未指定的群体必须是有能力现金支付的超高净值人士。 他们不必贷款,所以他们的名字通常不会出现在记录中。

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为什么外国人觉得新加坡房产如此有吸引力?

他们发现获得新加坡的一部分是有益的,因为它是重新开放边境的先行者之一。 外国人可以尽早进入该国并购买有利可图的房产以分散投资。 不断增长的经济和稳定进一步向他们保证,在这个关键时刻,他们的钱是安全的。

除此之外,新加坡的许多公司都想招聘外国人。 但由于关闭和关闭锁定,他们无法在过去 2 年安排就业准证,造成积压。 现在政府允许外国人进入该国,许多外国人来该国工作。 他们需要一个地方安顿下来。 这转化为真正的硬需求,高于当地人。

而如果单纯从投资的角度来看,新加坡房产的租金正在疯狂上涨。 我手中的一些单位的租金飙升了 20% 到 30%。 我见过许多租户甚至没有查看它们就确认了单位。 他们准备每月支付 10,000 美元购买市场上租金为 7,000 美元的单位。

租金飙升的一些原因是需求被压抑:
  • 在疫情期间,许多房产的建设都被推迟了。 通胀上升导致材料价格上涨,这进一步减缓了它们的完成速度。 因此,本应搬进自己房子的人需要一个临时的地方租房,直到他们的家准备好。
  • 来新加坡的外国人需要一个直接的地方定居。 外国租户的涌入正在建立租赁市场。
  • 租户越多,就越会导致供应短缺。
  • 出租物业的供需之间仍然存在较大差距,这正在转化为快速增长的租赁市场。

哪些房产价格范围受降温措施影响最大?

对房产的需求因提供的价格而异。 该部分将帮助我们了解哪些属性受冷却措施影响最大,为什么?

有兴趣以低于 100 万美元购买房屋的买家通常是对 OCR 中的公寓感兴趣的群众。 查看图表,我们可以看到群众在很大程度上受到了冷却措施的影响。 从 2021 年 12 月到 2022 年 3 月,它们的销售比例急剧下降了 22.94%。

First group price range

中高收入者通常能买得起 100 万美元到 350 万美元以下的房子。 他们通常在 OCR 或城镇公寓中拥有排屋。 这群人的购买比例也下降了14.02%。

Second group price range

第三类人是那些能够负担得起市中心四居室或半独立式房屋的人。 与第一组类似,他们的交易比例在大流行后也大幅下降了 20%。

Third group price range

我们名单中的第四组是那些能够负担高达 1100 万美元的大型昂贵房屋的人。 他们有能力在 CCR 的公寓或大型 4 卧室房屋中购买顶层公寓。 这个群体的销售比例似乎下降了 9.19%,相对低于我们之前评估过的三个群体。

Fourth group price range

但最令人惊讶的模式是由能够买得起价值 1100 万美元及以上房屋的群体所揭示的。 这部分买家通常购买建筑面积约为每平方英尺 7,000 美元 (psf) 的优质平房 (GCB) 和超级顶层公寓。 与上述任何一组相反,他们的销售额比例实际上在 2021 年 12 月有所上升。 它在 2022 年 2 月的交易量确实有所下降,但到 2022 年 3 月,它又开始回升。

Fifth group price range

阅读:全球事件对新加坡房地产的影响前后,了解2022年第一季度全球事件对新加坡房地产的影响前后

判决

降温措施似乎主要阻止了对 1000 万新元以下房屋感兴趣的大众和私人住宅买家。 他们还包括排屋业主和中型有地住宅。 但是,能够买得起顶层公寓或超豪华住宅的高端买家实际上正在上升。

这意味着超高净值人士、外国有影响力的人以及财富急剧增长并寻求升级的本地超级富豪,即使在采取降温措施后,也正在增加对新加坡房地产的需求。

然而,投资房地产需要技能、经验以及敏锐的分析和联系意识。 做出最大的承诺需要资源。

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