新加坡Nassim 路出现泡沫迹象

新加坡是否必须施加新的限制？ 还是美联储会？

由彭博社的 Andy Mukherjee 于 2022 年 7 月 4 日-晚上 7 点在华盛顿邮报上发表

Les Maisons 是一个只有 14 个单元的低层开发项目，位于 Nassim 路，这条绿树成荫的街道位于乌节路繁华的购物区和新加坡植物园广阔的宁静之间。 正如《商业内幕》所描述的，纳西姆是狮城自己的比佛利山庄。 而现在，沿着这一英里长的超排他性区域的房地产价格正在炙手可热。

5 月，Maisons Nassim 的一套 6,092 平方英尺的公寓被其位于香港的开发商 Shun Tak Holdings 出售，该开发商由已故澳门赌博大亨何鸿燊的女儿 Pansy、Daisy 和 Maisy 经营。 根据房地产经纪公司 OrangeTee & Tie 的数据，它的售价为 3700 万新元（2700 万美元），是新加坡新公寓每平方英尺的第四高价格。

买方的身份未知。 开这张支票的可能是一位新加坡大亨，但 Les Maisons 单位很可能是 5 月份被外国人抢购的 84 家单位之一，这标志着全球对新加坡房地产的兴趣在第一季度平静后大举回归。 如果这笔钱来自一位外籍银行家，这也不足为奇：5 月份永久居民购买了 142 套公寓，而上个月为 79 套。

请注意，今年不应该发生这样的事情。 对于外国人和永久居民来说，12 月进一步提高了本已很高的额外印花税。 外国人必须支付 30% 的税，而 PR 现在第二套住房支付 25%，首次购买则保持 5% 不变。 只有新加坡公民购买他们的第一套住房免征额外关税，标准分级税率最高可达 100 万新元市场价值以上 4%。 尽管税收如此之高，但新加坡突然间不乏本地或外国购房者。 不可避免的结论是：这个城市国家最新的房地产限制措施已经失去了作用。

新加坡当局是否需要引入更严厉的限制？ 今年可能不会，前提是美联储仍然足够强硬，能够在 7 月份第二次加息 75 个基点。

自 2009 年全球廉价货币时代开始以来，新加坡已经进行了 11 次尝试来控制其住宅房地产市场的投机行为。 目标是防止价格过快上涨过快； 这些工具包括更高的印花税、更低的抵押贷款价值比限制以及更严格的购房者偿债率。 但这些所谓的降温措施的效果不会持久。 OrangeTee & Tie 研究与分析高级副总裁 Christine Sun 表示：“情绪通常会在每轮融资后两到六个月左右恢复。”

这一次，它在五个月后恢复正常。 在 2021 年飙升 10.6% 之后，新加坡房价在第一季度仅小幅上涨 0.7%。 然而，5 月份的开发商销售似乎表明被压抑的需求强劲。 更重要的是，当金钱不再便宜时，活动似乎正在升温。 据《海峡时报》报道，该岛最大的银行星展集团控股有限公司最近将其两年期固定利率方案的利率提高了 0.3 个百分点至每年 2.75%。 其他银行已经让他们的抵押贷款计划变得更加昂贵。

潜在公寓买家仍然热衷的原因之一是租金飙升。 根据彭博新闻对房地产经纪人的调查，外籍人士租赁的私人住宅的租金平均上涨 20% 至 40%。 租户要回来了。 “随着该国进一步放松安全管理措施并开放边境，外国人已经开始缓慢但肯定地返回这座城市，”运营着一个受欢迎的在线房地产门户网站的 PropertyGuru Pte. 说。 即使在更高的抵押贷款利率下，这也改变了自住者的买或租等式； 它还可以带来寻求收益的投资，或者至少抵消从 2023 年开始对非自住业主更高的年度房产税的影响。（与印花税不同，房产税不是降温措施；他们的主要目标是 以控制金融中心的财富不平等。）

有限的新房供应也吸引了即将推出的新项目的买家。 亿万富翁 Kwek Leng Beng 的 City Developments Ltd. 及其合作伙伴 MCL Land Holdings 在 5 月初的一个周末以每平方英尺 2,150 新元的平均价格出售了他们共同开发的 407 个单元的 Piccadilly Grand 的 77%。

稀有的纳西姆路房产可以承受得起昂贵的价格； 皮卡迪利大酒店也坐落在一个足以获得溢价的中心位置。 但如果像去年一样，泡沫开始蔓延到中产阶级和郊区的家庭，当局将不得不介入并解散该党。 不过，就目前而言，他们可能只是等待美联储完成这项工作。

但会吗？ 新加坡在大流行后迅速重新开放，与主要竞争对手香港形成鲜明对比。 Bloomberg Intelligence 估计，今年中国特别行政区的新房销售可能下降 20%。 它在香港——而不是新加坡——资本成本上升可能真正开始产生影响。 这是因为疲软的经济活动意味着租金需求低迷。 一位房东可以在投资物业上赚取 2.2% 的租金收益率，并支付 2.2% 的浮动抵押贷款利率（可能会大幅上涨），不妨前往新加坡。 看起来他们已经是了。

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