如果租金收益好得令人难以置信，那很可能不是真的。

您正在查看一处房产，乍一看，它的租金收益非常可观。事实上，租金收益率远高于您的预期。它比该地区的其他房产获得更多租金。好得令人难以置信。

几年前我遇到过这样的一处房产。该物业作为水疗中心运营。这个地方的要价是 500 万美元，每月能卖到 15,000 美元。租金转化为每平方英尺 12 美元，远高于当时该地区的任何其他房产。

我回到黄金法则来评估房地产投资：

对于每 1000 美元的购买价格，人们应该有信心获得每平方英尺 2 美元的租金。

我正在考虑的物业是一家没有任何餐饮用途的简单零售店。该地区的此类房产通常每平方英尺售价 3,000 美元。你可以以更低的价格购买它。然后，如果将其出租给不是餐饮业的租户，则每月每平方英尺的价格可能约为 6-7 美元。这是标准的市场租金。

即使该物业有餐饮津贴，预期的最佳价格也是每月每平方英尺 10 美元的租金。因此，非餐饮用途零售店每平方英尺 12 美元的价格听起来好得令人难以置信。

另请阅读最大化店屋租金收益的秘诀。Also read The secret to maximising your shophouse rental yield.

未来购买租金高于市场价格的房产的障碍。

由于该物业目前的高租金收益，您将不得不支付高价购买。
当当前租户意识到他们可以以较低的租金轻松租用该地区的其他地方时，他们可能不希望续签租赁协议。
因此，即使房产现在租金不错，也只是昙花一现。
最重要的是，新租户可能不同意支付前租户租用该物业的高租金，因为它高于市场价格。
因此，您为高额租金支付的溢价将毫无意义。即使您为购买房产支付了溢价，您也必须适应较少的租金收入。
您最终将拥有一套租金较低的昂贵房产，这将导致收入损失或回报低于您的预期。

幸运的是，即使卖方购买该物业的原价是 500 万美元，我也可以以 400 万美元的价格出售我正在处理的房产。业主同意以低于 100 万美元的价格出售，条件是该物业将作为空置财产出售。我们同意了，因为 400 万美元的谈判价格意味着我们没有为此价格支付溢价。因此，以目前的市场价格租用这个地方是合理的，值得我们投资。

买下这处房产后，我们设法把它租给了一家超豪华手表店。它现在正在进行大规模的翻新，以高级奢侈手表品牌为基础。他们以随着时间的推移而增长的市场租金收益支付，为该物业提供可观的租金收益。