随着租赁法规将成为法律，房地产业主通过新的“费用和收费”发挥创意

租户欢迎强制遵守新的租赁行为准则，但几家接受《商业时报》采访的零售商也表示，业主正在寻找新方法来增加租户必须支付的金额。

由 VENGA SUBRAMANIAM 于 2022 年 8 月 3 日上午 5:50 发表于商业时报

自 2021 年 6 月 1 日起，新加坡零售场所租赁行为准则已被主要私营部门业主和所有政府业主自愿采用。 在 7 月 18 日至 8 月 5 日的公众咨询活动之后，预计立法将强制遵守该守则。

但新加坡租户促进公平联合会 (SGTuff) 主席兼鞋履零售商 Enviably Me 董事总经理 Terence Yow 表示，房东已经找到了超越守则剥削租户的方法。

例如，他说有些人可能会征收电表读取费或其他行政费用，这些费用以前不在租赁合同中，也没有在《守则》中解决。

“这有点像猫捉老鼠的游戏，尽管（《守则》）对公平租赁合同进行了重大改进，但我们看到这是一些房东——并非所有人——试图找到的永无止境的游戏 获取租金以外其他类型收入的方法和手段，”他补充说。

香水零售商 Pure Senses 的董事总经理 Logan Wong 也注意到租赁合同中出现了新的成本。 在他看来，房东们在想：“如果我在这里不能从你那里赚到 10 新元，我还能在哪里赚到呢？”

“这些年来，我们开始看到很多指控，”Wong 说。 自大流行开始以来，他看到的一些例子是超过 50 新元的抄表和验证费以及广告的设计审查费。

错误房东收取异常费用的问题确实在起草该守则的公平租赁专业委员会的讨论中浮出水面，但黄说这个问题没有得到充分解决，因为在运营成本之间“没有明确的区别” 房东和他们必须承担的费用。

他认为，除了房租外，房东还可以征收什么样的费用，需要“明确和透明的守则”。

如何改善现有的《守则》

时尚生活方式品牌 BritishIndia 的创始人帕特·刘 (Pat Liew) 表示，该准则还错过了向租户退还保证金的准则。 BritishIndia 不得不在 2022 年 2 月搬出其在购物中心的场所，但在 5 个月后（即 7 月）才收到保证金。

“我们的销售点系统已集成到房东的系统中，他们希望我们在 4 月份的审计账目中验证销售数据。 在将经审计的账目交给他们后，我们被告知他们还需要 3 个月才能释放我们的资金。 我们认为这相当不公平，”她说。 “我们恳请提供指导方针，以保护租户在这件事上的利益。”

SGTuff 的 Yow 希望未来版本的准则将强制不可抗力条款。 如果双方无法控制的特殊事件或情况（例如 2020 年初的“断路器”）阻止履行义务，这将使双方免于承担责任。

在制定准则期间也讨论了要求不可抗力条款，但最终被驳回。 “从法律上讲，这不是一件简单的事情，”黄说。 “如果该条款是专门为公平租赁而采用的，其他行业参与者也会开始在他们的合同中提出要求，从而对新加坡经济产生深远的影响。”

小业主的心声

Facebook 集团 S.O.S Small Owners Society 创始人兼房地产集团 Happerty 董事 Henry Mok 表示，店屋或分层单元的租赁结构简单，固定租金最长可达 3 年，因此该守则不会对小业主产生巨大影响 .

“从合同上讲，我们没有像收取一部分总营业额租金（GTO）的大房东那样的利润分享模式。 我们也不收取广告、营销和促销 (AMP) 费用，”莫说。

零售商 Pure Senses 的 Wong 表示，小租户往往签订可能只有 5 页的简短租赁协议，而与大业主签订的更明确和详细的协议可能长达 50 到 60 页。

Mok指出，大流行期间的一个问题是缺乏对大小房东合同差异的认识。 当大流行在 2020 年首次爆发并且房东不得不提供租金减免时，大房东可能会省略 GTO 和 AMP 费用，只放弃租金本身，这仅占租户实际支付的 50% 到 60%。 但小房东只获得租金收入，因此失去了所有收入。

“该守则可以规定，确保小业主不会比大业主处于不成比例的不利地位，尤其是在不利的情况下，”莫说。 他补充说，小租户和合同的多样性也可能使起草符合规范的合同成为一项挑战。

SGTuff 的 Yow 说：“挑战将是在《守则》立法之前，我们要多快地为租户和房东，甚至房地产经纪人推出有关《守则》的教育。”

正面回应

总体而言，《守则》有望帮助租户。 例如，房东以前可以选择每月收取固定租金收入或部分租户销售额中的较高者。 该守则限制房东在整个租赁协议期间只能选择一种选择，这可能会降低总体租金成本。

A Wellness Holdings 营销和业务发展集团总监 Terence Ho 表示，该守则为租户提供了更大的稳定性。 “我们经常遇到房东根据建筑面积或收入百分比要求租金，以较高者为准。 这总是会给我们带来更高的成本，而房东则更安全。”

Yow 表示，由于过去 2 年企业成本随着物流成本上升、供应链问题和通货膨胀而急剧上升，因此通过《守则》降低租金成本是行业急需的努力。

“最新版本的准则解决了我们今天看到的大多数租赁合同问题。 同时，这是一份动态的实时文件，FTIC（公平租赁行业委员会）将研究不断完善，”他补充说。 “一旦立法通过，该守则将是一个重大突破，不仅对新加坡，而且对世界上许多其他尚未制定正式守则的发达地区也是如此。 这是非常大的进步，也是第一步——但事实就是这样，第一步。”

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