与 2024 年相比,2022 年和 2024 年的新加坡房产税调高将使购房者和房地产投资者损失多少?
在最近的 2022 年财政预算案中,新加坡政府表示他们将从 2023 年开始提高财产税。从 2015 年持续到 2022 年的税率将在 2023 年达到更高的税率,然后在 2024 年达到更高的税率。
- 业主应该担心吗? 最近的变化对谁最不利?
- 如何计算新加坡的房产税?
- 什么是年价值 (AV)?
- 房地产的年价值会更动吗?
- 每个人都必须缴纳相同的财产税吗?
- 2022 年 vs 2024 年:房产税上调将如何影响购房者和房产投资者?
- 自住者税率
- 非自住者税率 – 空置或出租
- 商业和工业财产税率
- 为什么新加坡政府对富人征收更多的税?
- 2022 年与 2024 年的税率变化谁最受威胁?
- 面对 2022 年和 2024 年不断上涨的房产税,您的下一步应该是什么?
业主应该担心吗? 最近的变化对谁最不利?
对于房主来说,增幅不会很大。 但投资者和房东的税收成本可能会增加。 在分解有关各方的影响之前,这里有一些基础知识,供那些想了解新加坡如何计算财产税的人参考。
如何计算新加坡的房产税?
财产税基于财产的年价值。
年值 x 物业税率 = 应缴物业税
什么是年价值?
年价值 包括扣除一般维护成本和家具租赁成本(如有)的物业的年租金价值。
房地产的年价值会更动吗?
房产的价值可能每年都不同。 如果一个地区发展并拥有新的设施,那么房产的租金将会上涨。 年价值也会随之增加税收。 同样,如果市场下跌,年价值也会下跌,税收也会下跌。
每当您房产的 年价值 发生变化时,新加坡内陆管理局 (IRAS) 都会向您发送一份通知,告知您进行了修改。 您也可以随时登录 IRAS myTax Portal 来查看您房产的年价值。 如果您不同意重新评估的 年价值,您可以在评估通知后 30 天内提交异议。 虽然您不能反对税率本身,但您的 年价值 将被重新评估以重申 年价值 税率。
如果您想在购买前检查您的房产的价值,请转到检查房产年度价值服务。 请注意,每次搜索将花费您 2.50 新元,包括 GST。
每个人都必须缴纳相同的财产税吗?
No! Your tax rate depends upon your property’s AV and the group you belong to.
- Own property and live in it – Subject to Owner-occupier tax rate.
- Own property and does not live in it. You have either rented it out or kept it vacant – Subject to Non-Owner Occupier tax rate.
- Commercial and industrial property owners – Subject to 10% of AV.
2022 年 vs 2024 年:房产税上调将如何影响购房者和房产投资者?
The property tax will differ depending on which category you fall into
- Owner-occupier tax rates
- Non-Owner occupier tax rates – Vacant or rented
- Commercial and industrial property owners
自住者税率
Annual Value (AV) (S) | 2015 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日生效 | 应缴物业税 | 房产年价值 | 2024 | 应缴物业税 |
前 $8,000 下一个 $47,000 | 0% 4% | $0 $1,880 | 前 $8,000 下一个 $22,000 | 0% 4% | $0 $880 |
前 $55,000 下一个 $15,000 | – 6% | $1,880 $900 | 前 $30,000 下一个 $10,000 | – 6% | $880 $600 |
前 $70,000 下一个 $15,000 | – 8% | $2,780 $1,200 | 前 $40,000 下一个 $15,000 | – 10% | $1,480 $1,500 |
前 $85,000 下一个 $15,000 | – 10% | $3,980 $1,500 | 前 $55,000 下一个 $15,000 | – 14% | $2,980 $2,100 |
前 $100,000 下一个 $15,000 | – 12% | $5,480 $1,800 | 前 $70,000 下一个 $15,000 | – 20% | $5,080 $3,000 |
前 $115,000 下一个 $15,000 | – 14% | $7,280 $2,100 | 前 $85,000 下一个 $15,000 | – 26% | $8,080 $3,900 |
前 $130,000 $130,000 以上 | – 16% | $9,380 | 前 $100,000 $100,000 以上 | – 32% | $11,980 |
观察上表,您可以看到大多数住宅业主不会因税收而产生任何重大影响,因为前 8,000 新元的 年价值 是免税的。 随着税收等级的增加,税率也会增加。 这反映了那些拥有昂贵房产的人必须缴纳更多税款。 这是有道理的,因为这个想法是对富人征税。
现在,查看 2022 年至 2024 年之间的税率,您可以看到 2022 年有效的层级比 2024 年征收的层级要宽。这两年都有 7 个税率等级。 但是对于 2022 年,税率范围从 0%-16% 到 2024 年,税率上升到 32%,是 2022 年必须支付的两倍。
例如,在 2022 年,您的 年价值 的前 8,000 新元将获得豁免。 然后对于接下来的 47,000 新元,您的税率为 4%。 但在 2024 年,在豁免的第一个 8,000 新元 年价值 之后,您已经必须达到第三档才能支付接下来的 47,000 新元。
举例来说,假设您购买了价值 105,000 新元的房屋,并且您打算住在其中。 2022 年和 2024 年的税率是多少?
房产年价值 | 2015 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日生效 | 应缴物业税 | 房产年价值 | 2024 | 应缴物业税 |
前 $8,000 | 0% | 0 | 前 $8,000 | 0% | 0 |
下一个 $47,000 | 4% | $1,880 | 下一个 $22,000 | 4% | $880 |
下一个 $15,000 | 6% | $900 | 下一个 $10,000 | 6% | $600 |
下一个 $15000 | 8% | $1,200 | 下一个 $15,000 | 10% | $1,500 |
下一个 $15,000 | 10% | $1,500 | 下一个 $15,000 | 14% | $2,100 |
下一个 $5,000 | 12% | $600 | 下一个 $15,000 | 20% | $3,000 |
下一个 $15,000 | 26% | $3,900 | |||
下一个 $5,000 | 32% | $1,600 | |||
Total | $6,080 | $13,580 |
相比之下,房产年价值 为 105,000 新元的房屋在 2022 年应缴纳的自住税为 6080 新元。到 2024 年,具有相同 房产年价值 的房屋的应缴税额为 13,580新元,比 2022 年增加 123%。
非业主自住税率 – 空置或出租
房产年价值 | 2015 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日生效 | 应缴物业税 | 房产年价值 | 2024 | 应缴物业税 |
前 $30,000 下一个 $15,000 | 10% 12% | $3,000 $1,800 | 前 $30,000 下一个 $15,000 | 12% 20% | $3,600 $3,000 |
前 $45,000 下一个 $15,000 | – 14% | $4,800 $2,100 | 前 $45,000 下一个 $15,000 | – 28% | $6,600 $4,200 |
前 $60,000 下一个 $15,000 | – 16% | $6,900 $2,400 | 前 $60,000 $60,000 以上 | – 36% | $10,800 |
前 $75,000 下一个 $15,000 | – 18% | $9,300 $2,700 | |||
前 $90,000 90,000 以上 | – 20% | $12,000 |
非业主自住者的税率适用于那些不住在房子里的人。 换句话说,他们是投资者。 因此,无论是出租还是空置,他们的税率都高于自有物业。
在 2015-2022 年期间,该比率从 10% 到 20% 不等,分为 5 个累进等级。 但是在 2024 年,随着费率的上升,等级减少到只有 3 级。 在第一个等级本身中,前 30,000 新元的 AV 的税率提高了 2%,而接下来的 15,000 新元的 AV 的税率提高了 8%。 第二层的税率从 14% 跃升至 28%,依此类推。
基本上,较高的非自住业主税率背后的逻辑是,价格较高的房产可以获得更高的 AV,因此向它们收取更多费用是有道理的。 此外,不住在该物业的投资者被认为更富有。 因此,为了平衡富人和非富人之间的差距,新加坡政府对富人、富豪和超高净值人士征收更高的税率。
举例来说,假设你买了一栋价值 105,000 新元的房子,但你不会住在里面。 2022 年和 2024 年的税率是多少?
房产年价值 | 2015 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日生效 | 应缴物业税 | 房产年价值 | 2024 | 应缴物业税 |
前 $30,000 | 10% | $3,000 | 前 $30,000 | 12% | $3,600 |
下一个 $15,000 | 12% | $1,800 | 下一个 $15,000 | 20% | $3,000 |
下一个 $15,000 | 14% | $2,100 | 下一个 $15,000 | 28% | $4,200 |
下一个 $15,000 | 16% | $2,400 | 下一个 $45,000 | 36% | $16,200 |
下一个 $15,000 | 18% | $2,700 | |||
下一个 $15,000 | 20% | $3,000 | |||
Total | $15,000 | $27,000 |
如您所见,对于价值 105,000 新元的房屋,非自住者的税款已经高于自住者的税率。 最重要的是,到 2022 年,非自住业主将需要缴纳 15,000 新元的税款。 但是对于具有相同 年价值 的同一所房子,您将在 2024 年支付 27,000 新元,这比您在 2022 年支付的费用高出 80%。
商业和工业财产税率
对于商业物业,税级没有改变。 这是您的 AV 的 10% 的固定费率。 假设如果您购买 AV 为 105,000 新元的店屋,那么 2022 年和 2024 年您的税额将为 (105,000 新元 x 10%) = 10,500 新元。
为什么新加坡政府对富人征收更多的税?
新加坡政府不希望富人霸占新加坡的房产。 他们希望国内的每个新加坡人至少拥有一处房产。 征收更高的税收将使他们要么出售房产,要么出租空置公寓。 这将使需要它的人可以访问更多可用的属性。
2022 年与 2024 年的税率变化谁最受威胁?
上述计算告诉我们,居住在该物业的业主和投资者是 2022 年和 2024 年税率变化的两个主要受影响方。对于双方来说,税率将跃升至他们现在必须支付的两倍。
话虽如此,组屋单位每年的 AV 低于 10,000 新元。 新加坡的大多数房屋,甚至大众市场的公寓都有 22,000 至 24,000 新元之间的 AV。 因此,居住在具有类似 AV 房产的业主不会对 2024 年的税收变化产生太大影响。或者首次购买 500,000 新元房产的房主不会感到热度。
但是,如果您有高档公寓、黄金地段的有地住宅开发项目,您的 AV 可能会超过 30,000 新元。 拥有价值 500 万新元或 1000 万新元的高价房产将拥有更高的 AV。 因此,与 2022 年相比,您将看到 2024 年的财产税激增。
然而,在 30,000 新元以上的 AV 级别下,通常是超高净值人士、外国人和有热钱流入市场的投资者。 因此,他们有能力承担这笔费用,特别是因为他们的租金也可能会随着通货膨胀率的上升而增加。
至于那些对商业和工业物业感兴趣的人,他们将享受 10% 的固定利率,目前没有任何重大变化。 他们是新加坡房地产受影响最小的群体。
面对 2022 年和 2024 年不断上涨的房产税,您的下一步应该是什么?
如果你想安全起见,你可以购买大众市场的公寓,这些公寓不太可能超过 30,000 新元。 对于投资者来说,豪宅的价格不会因为现有业主不出售而下跌。 如果他们出售,他们将被征收 ABSD 和印花税。 他们将受益于更高的租金收益率增长。
因此,投资者可以购买被低估的豪宅。 是的,拥有投资物业的成本是您必须缴纳所得税和财产税。 但房产税的成本通常会转嫁给租户。 再加上通货膨胀的上涨,您可以享受不断增长的租金收益。
然而,对于投资者来说,被低估的商业和工业物业可能是热点。 在我们的下一个系列中,我们将讨论商业房地产中存在哪些机会以及如何在当今市场上释放它。
随着即将到来的通货膨胀、房产税和利率的提高,房地产市场将发生革命性的变化。 这是投资有价值的资产的好时机,该资产将在未来带来可盈利的回报,并可以对冲货币贬值的投资。
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