luxury properties

奢侈品财产在通货膨胀,远足利率和迫在眉睫的衰退时期位于哪里?

在这个行业工作了十多年,这段时间对我们所有人来说都是一个考验期。 在本文中,我阐明了通胀上升、利率上升和衰退迫在眉睫的原因。 我还介绍了这些因素,包括其他内部因素,是如何影响新加坡和马来西亚的豪宅的,它们处于危险之中并且仍在关注这一细分市场。

该文章最初以今天的2部分发表在业务中:

发表于 2022 年 8 月 15 日:

第1部分: Where does luxury property stand in times of inflation, hiking interest rates and looming recession?

发表于 2022 年 8 月 18 日:

How Luxury Properties Perform Amid Today’s Trying Economic Times: A Singapore-Malaysia Perspective

内容

如何定义产业为豪华物业?

您可以将KLCC Pavilion区域的房屋归类为豪华物业。 同时如果您在吉隆坡的郊区拥有一座耗资2000万美元的豪华别墅,那也可以归类为豪华物业。 同样,在新加坡核心中央地区(CCR)拥有一个公寓单位也是奢侈品。

如您所见,豪宅可以有很多定义。 它没有像通常单词那样的剪切字典含义。 是地产界的同音字——一字多义!

那么,让我们试着了解豪宅的定义吧!

  • 价格范围很高的大票。
  • 位于主要豪华地区的房屋。
  • 宽敞的大房子。
  • 具有高端设施和设施的物业在封闭式社区中。
  • 宽阔的特性,例如优秀的平房(GCB)和别墅。

但是,为了说明这个话题,我们会选择“价格在 1000 万新元或以上的大件物品”作为豪宅的定义。 通常,豪宅的目标市场是超高净值人士。

在通货膨胀升级或衰退迫在眉睫的时期,金钱在确定特定房地产领域的表现方面起着关键作用。 因此,他们会评估房产的购买、持有或出售成本来做出决定。

什么是通货膨胀,它对新加坡经济有何影响?

通货膨胀,顾名思义,就是用太多的钱换了太少的供应。 通货膨胀可以有 3 种类型。 当产能不能满足需求时,就会出现需求拉动。 有限的供应提高了生产成本,导致成本推动型通货膨胀。 最后,物价上涨抬高了劳动力成本以支付增加的生活成本,这被称为内置通胀。 所有这些都存在于我们目前的经济中。

金钱是评估通货膨胀的关键话题,尤其是在豪华房地产中。 首先,随着对昂贵原材料、优质艺术、人工成本和不忘土地成本的需求上升到一个新的高度,建筑成本大幅上涨。 这就是为什么价格范围是我们衡量奢侈品定义的尺度。

2022 年,新加坡 6 月份的年通货膨胀率从 5 月份的 5.6% 升至 6.7%。 通胀率已超过市场预期的 6.2%。 这是自 2008 年 9 月以来全国最高的通胀率。通胀上升的主要上行压力是食品、衣服和住房成本的上涨。

导致通胀率上升的因素是 2022 年第一季度的全球石油冲击。结合供应链中断和大流行的持续影响,政府预计年度通胀率将保持在 4.5% 至 5.5% 之间。

当然,与美国相比,这个通胀数字似乎更低,美国在 2022 年 6 月达到了 9.1% 的通胀率,这是该国 40 年来的最高水平。 尽管如此,通胀飙升至如此程度始终是一个令人担忧的问题,我们在这里看看它如何影响新加坡的豪宅。

新加坡距离经济衰退有多远?

当贸易和工业活动放缓时,经济衰退是暂时的经济衰退。 失业率上升,国内生产总值(GDP)连续两个季度下降。

根据经济分析局(BEA)的最新报告,美国经济在2022年第2季度缩小了0.9%的缩小,在2022年第1季度GDP下降了1.6%。 进入衰退。

美联储也落后了,因此美国将美联储资金利率的目标范围提高了75bps,在7月的会议上,美联储资金利率的目标范围高达2.25%至2.50%。 这是他们在2022年连续第四次加息,将借贷成本推向了自2019年以来的最高水平。

面对如此迫在眉睫的经济衰退预期,新加坡依然飘飘然! 如果我们看一下新加坡,其 2022 年第一季度的 GDP 同比增长 4%,并在 2022 年第二季度修正为同比增长 4.8%。政府预计下半部的 GDP 将在 3% 至 5% 之间 2022 年由于外部增长乏力。 但截至目前,该国尚未陷入衰退,因为其经济仍处于上升势头。

尽管如此,新加坡已收紧货币政策以对抗通货膨胀并度过这个关键时刻。 截至 2022 年 7 月 14 日,新加坡 3 个月复合隔夜利率平均值 (SORA) 从 4 月的 0.3% 上升至 7 月的 1%

在通胀上升、利率上升和经济衰退迫在眉睫的情况下,豪宅的表现如何?

2022 年发生了很多事情,影响了房地产市场。 从外部来看,2022 年初的石油冲击使通胀上升至十年来的最高水平。 利率飙升以减轻通货膨胀的打击。 另一方面,美国的经济衰退情况正威胁着新加坡和马来西亚即将到来的衰退,尽管我们还没有到!

新加坡

在内部,2022 年 12 月,新加坡政府实施了对奢侈品市场产生重大影响的降温措施。 此外,2022 年 2 月,新加坡政府发布了 2022 年财政预算案,宣布未来几年将大幅加税。 这对豪宅买家也有重大影响。 但在我们进入之前,让我们看看尽管有这些不祥因素,豪宅的表现如何。

交易:新加坡整体房地产与豪宅

普通物业豪宅
Dec 2021-29.23%-17.86%
Jan 2022-43.72%-17.86%
Feb 2022-52.51%-53.57%
Mar 2022-35.66%-25.00%
Apr 2022-30.44%-39.29%
May 2022-14.65%-35.71%
Jun 2022-43.17%-32.14%
Jul 2022-52.06%-35.17%
Credit: Tyson Yuk

注:2022 年 11 月在第 4 季度的表现优于当月其余月份。因此,我们假设 11 月的数据作为基数,以代表 2022 年 12 月实施降温措施之前的过热市场。

该图表显示了与新加坡整体物业相比的豪华物业表现

luxury properties
图片来源: Tyson Yuk

您可以从上面的表格和图表中观察到,我将新加坡的奢侈品市场与整个房地产行业的表现进行了比较。 由于上述原因,整体房地产行业的交易量自 2021 年 11 月以来有所下降。

交易的首次回落是由于新加坡政府于 2021 年 12 月推出的最新降温措施。房地产投资者将更加敏锐地感受到这种影响。 新加坡购房者现在在第二次和第三次购房时分别面临 17% 和 25% 的额外买家印花税 (ABSD),而这一比例为 12% 和 15%。

对于 PR,他们现在必须为购买第二次和第三次私人住宅支付 25% 和 30% 的 ABSD,而之前是 15%。

此外,住房贷款的总偿债比率 (TDSR) 从 60% 收紧至 55%。 因此,购房者现在需要支付更多的预付款来购买房屋。

因此,整体房地产交易在 2021 年 12 月和 2021 年 1 月显着下降。但与之相比,豪宅交易下降幅度相对较小,为 17.86%。

然而,当新加坡 2022 年财政预算案宣布其最新税收时,豪宅持有者最大的震惊是。

到 2024 年,奢侈品领域的税率将几乎翻倍。

税收基于财产的年度价值(AV)。 AV包括扣除一般维护成本和家具租金成本(如果有)的财产的年度市场租赁价值。

截至 2022 年,税率高达每年产生超过 130,00 美元 AV 的房产的 AV 的 16%。 然而,2022 年预算规定,到 2024 年,对于自住和非自住住宅物业,超过 100,000 美元的 AV 现在将被征收高达 32% 的税

对于房地产价格超过 1,000 万新元的豪宅市场而言,这种税收变化是对持有房产的重大补充。 因此,2022 年 2 月豪宅的交易量下降与整个房地产行业相匹配。

然而,随着时间的推移,豪宅领域开始复苏。 尽管 7 月份整体物业的交易量仍然很低,但豪宅板块的表现优于其他板块。

马来西亚

虽然新加坡的豪宅市场表现优于其他房地产类型,但在马来西亚,它并不是 2022 年超高净值人士的首选。

去年,豪宅价格下跌。 据报道,这一细分市场将 2021 年面临的挑战带到了今年。 此外,2022 年预算中也没有宣布任何财政优惠来鼓励奢侈品市场的买家。 石油冲击、通胀上升和大流行并没有帮助市场情绪。

但现在,随着投资项目的增加和国际边界的重新开放,马来西亚经济呈现出积极的前景。 因此,预计豪华物业的这种下行价格将在 2022 年趋于平缓,并有望在 2023 年上涨。

此外,在 2022 年财政预算案中,如果您从购买的第六年开始出售您的房产,马来西亚将取消房地产收益税(RPGT)

RPGT是马来西亚的冷却措施版本,以遏制猜测和平衡过热的房地产市场。 对于不打算长期保留财产的投资者和第二买家来说,这种豁免是一个奖励。

新加坡豪宅亏损为多少?

对于购买了100万美元物业的人来说,ABSD仅为30,000新元。 但是,对于购买1000万新元房地产的豪华物业买家来说,ABSD约为300万新元。 这是我们谈论购买费用。

现在,考虑持有成本。 假设每年的租金收益率为2-3%,则1000万新元的房屋大约为20万新元。 在2022年,这群人将不得不缴税约为34,000新元。 但是,在2024年,对于相同的AV,他们的税款将几乎翻一番,达到61,200新元。 (不管财产空置或出租。)

为什么豪宅的表现仍然优于新加坡的其他细分市场?

简而言之,是的,与新加坡的整体房地产行业相比,奢侈品市场的表现优于新加坡的整体房地产行业,尽管与他们竞争的可能性很大。

我们怀疑在全球通胀和迫在眉睫的衰退中,投资者正在寻找一个稳定的地方来存放他们的财富。 他们喜欢在波动较小的地区投资,以保护自己的财富免受不断升级的通货膨胀的影响,而新加坡正是这样做的好地方。

如前所述,新加坡的国内生产总值在这个关键时刻仍在增长。 这个国家在政治和经济方面是稳定的。 此外,外国人喜欢持有具有强势基础货币的资产以消除通货膨胀。 它的货币对所有货币桶也保持强势。

因此,许多外国超高净值人士正在新加坡购买豪宅,以确保他们的财富安全。 事实上,马来西亚在新加坡顶级外国超高净值买家名单中排名第二。

是时候出售或投资呢?

购买或出售房产没有最佳或最差时间。 马来西亚和新加坡行业的基本面相似。 市场上没有时间。 您的胃口和财务毅力将决定您是否应该投资或不出售。

在这些经济不确定性和财务困难的情况下,您可能会考虑暂缓资金。 但在购房者的市场中,在经济或全球波动的情况下,总会有一些机会。

然而,如果我们看看新加坡的豪宅持有者,他们并不热衷于出售。 主要原因是如果他们现在卖掉他们的房产,他们的回购成本将是 30%,因为 ABSD。 这适用于持有多处房产的外国买家和新加坡人。

对马来西亚而言,随着市场缓慢复苏,如上所述,下跌的价格将趋于平缓,这将关闭那个小小的机会之窗。 您现在可以利用低豪宅价格进行投资。

此外,通胀上升的一个好处是租金也在增加,无论是在新加坡还是马来西亚。 因此,豪宅业主可以产生更高的租金,这可以帮助他们弥补因税收/通货膨胀而增加的成本。

奢侈品市场价格保持坚挺。 买家的兴趣依然强烈。 它们提供波动性较小的资产,在租金方面具有良好的回报收益潜力。 因此,人们更热衷于投资奢侈品领域而不是出售它们。

尤其对于新加坡而言,由于新加坡元作为基础货币的强势持有物业和高端物业供应有限,离岸超高净值人士认为它是对冲通胀和市场不确定性的最佳资产之一。

购买高端房产时要考虑的关键点。

  • 现金流量管理乃至关重要。
  • 在投资高端物业时,应该考虑超过五年以上的长期视野。
  • 重要的是,不要为该物业付钱; 在购买前进行详细的尽职调查的知名且值得信赖的顾问可防止一项超额付款。

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